שטר ויתור על זכויות (quitclaim deed) הוא המסמך המשפטי המעביר בעלות על נכס מקרקעין מהמוכר (המעביר, grantor) לקונה (המקבל, grantee). במסצ’וסטס, שטר הויתור הסטטוטורי לפי M.G.L. c. 183, § 11 הוא אמצעי ההעברה הנפוץ ביותר בעסקאות מגורים, והוא מעניק הגנה רבה יותר מאשר שטר הויתור חסר-הערבויות הנפוץ במדינות אחרות. המוכר מתחייב שהנכס היה נקי מעיקולים שהוא עצמו יצר, ושיגן על הבעלות של הקונה מפני כל תביעה שמקורה במוכר — אך אינו מתחייב לגבי מצב הבעלות לפני תקופת בעלותו.
כיצד זה עובד במסצ’וסטס
מסצ’וסטס מכירה בשלושה סוגי שטרות:
| סוג השטר | מה המוכר מתחייב |
|---|---|
| שטר ערבות (warranty deed) | כל שרשרת הבעלות — המוכר ערב לכל תקופת בעלות קודמת |
| שטר ויתור (quitclaim deed) | תקופת המוכר בלבד — הסטנדרט בעסקאות מגורים במסצ’וסטס |
| שטר שחרור (release deed) | אין כל התחייבות לגבי הבעלות |
כאשר שטר כולל את הביטוי “with quitclaim covenants” (עם התחייבויות ויתור), ביטוי זה מפעיל אוטומטית את מלוא חבילת ההתחייבויות החוקיות (M.G.L. c. 183, § 11). המוכר מצהיר שהנכס היה נקי מעיקולים שנוצרו על ידי המוכר במועד מסירת השטר, ושיגן על הבעלות מפני תביעות של מי שרכש דרך המוכר — אך לא מפני תביעות שקדמו לתקופת בעלותו.
עיקול או פגם בבעלות שנוצר לפני שהמוכר רכש את הנכס אינו מכוסה על ידי השטר. זו הסיבה שקונים נוהגים לרכוש פוליסת ביטוח בעלות (title insurance) בסגירת העסקה.
תהליך הסגירה
במסצ’וסטס, כל סגירת עסקה הכוללת משכנתה מחייבת השתתפות מהותית של עורך דין מורשה — כך קובעת הפסיקה ב-REBA v. NREIS, 459 Mass. 512 (2011). עורך הדין של המוכר מנסח את השטר. המוכר חותם עליו בפני נוטריון ציבורי (M.G.L. c. 222, § 15); לא נדרשים עדים לשטרות רגילים של קרקע רשומה. השטר החתום והמאומת מוגש לרישום ב-Registry of Deeds של המחוז שבו ממוקם הנכס (M.G.L. c. 183, § 4). אגרת הרישום הבסיסית לפי M.G.L. c. 262, § 38 היא $50 לכל מסמך; תוספת חוק שימור הקהילה לפי M.G.L. c. 44B, § 8 מוסיפה עוד $50, כך שהאגרה הכוללת הסטנדרטית היא $100 — אשרו את הסכום הנוכחי עם עורך הדין שלכם. המוכר משלם גם את מס העברת הנכס (deed excise tax) לפי M.G.L. c. 64D; השיעור העדכני מופיע בקובץ taxRates.json.
שימושים נוספים
שטרות ויתור מופיעים גם בהעברות שאינן מכירה: הוספה או הסרה של בן/בת זוג מהבעלות, העברת נכס לנאמנות (trust) או לחברה בע”מ (LLC), תיקון שטר קודם, או חלוקת עיזבון. התמורה המוצהרת עשויה להיות סמלית (לעיתים $1), ופטורים מסוימים ממס ההעברה לפי M.G.L. c. 64D עשויים לחול — התייעצו עם עורך הדין שלכם.
אומת לאחרונה: 2026-09-07. חוק רלוונטי: M.G.L. c. 183, §§ 2, 11, 17; M.G.L. c. 64D; M.G.L. c. 222, § 15; M.G.L. c. 262, § 38; M.G.L. c. 44B, § 8.
שאלות נפוצות
האם שטר ויתור במסצ’וסטס זהה לשטר ויתור במדינות אחרות?
לא. ברוב המדינות, שטר ויתור אינו מעניק כל ערבות לבעלות. הגרסה הסטטוטורית של מסצ’וסטס לפי M.G.L. c. 183, § 11 כוללת התחייבויות: המוכר ערב כנגד עיקולים שהוא יצר וכנגד תביעות של מי שרכש דרכו. עורכי דין במדינות אחרות מכנים זאת לעיתים “שטר ערבות מיוחד” (special warranty deed).
האם שטר הויתור מגן עליי אם היה עיקול על הנכס לפני שהמוכר היה הבעלים?
לא באופן אוטומטי. התחייבויות שטר הויתור מכסות רק את תקופת בעלות המוכר. פגם או עיקול שקדמו לאותה תקופה אינם מכוסים על ידי השטר. פוליסת ביטוח בעלות (owner’s title insurance) מכסה פער זה, ומומלצת מאוד בכל רכישה.
האם אני זקוק לעורך דין כדי להכין שטר ויתור במסצ’וסטס?
אם העסקה כוללת משכנתה, חוק מסצ’וסטס מחייב השתתפות מהותית של עורך דין בסגירה (REBA v. NREIS, 2011). גם בעסקת מזומן, השטר חייב להיות מנוסח כראוי, מאומת בפני נוטריון ורשום ב-Registry of Deeds — טעויות עלולות לפגוע בבעלות למשך שנים. פנייה לעורך דין נדל”ן היא הנוהג המקובל בכל המדינה.
האם ניתן להשתמש בשטר ויתור להעברות שאינן מכירה?
כן. שטרות ויתור משמשים לעיתים קרובות להוספה או הסרה של בן/בת זוג מהבעלות, להעברת נכס לנאמנות או לחברה בע”מ, לתיקון שטר קודם, או לחלוקת עיזבון. במקרים אלה התמורה המוצהרת היא לעיתים $1, ופטורים מסוימים ממס ההעברה לפי M.G.L. c. 64D עשויים לחול. התייעצו עם עורך הדין שלכם אם פטור כלשהו חל על מצבכם.
