בכפוף למציאת דיור חלופי למוכר — הסבר

הסעיף הזה מתנה את המכירה בכך שהמוכר ישיג את הבית הבא שלו. אם לא ימצא בתוך המועד שנקבע, הוא רשאי לבטל את העסקה ללא קנס.

זו תמונת הראי של התניית מכירת הבית הקיים: ההיא מגנה על קונה שצריך למכור לפני שיקנה; זו מגנה על מוכר שצריך לקנות לפני שימסור. בשווקים דלי היצע, שבהם למכור קל אבל למצוא קשה, הסעיף נעשה שכיח במסצ’וסטס.

הגדירו “מתאים” — או שאו בתוצאות

מילת המפתח בסעיף היא suitable — מתאים — והשארתה בלתי מוגדרת היא ייצור של מחלוקת עתידית. מתאים לפי מי? יישוב מסוים? טווח מחירים? סוג נכס?

ככל שהחוזה קונקרטי יותר, כך נותר פחות מרחב לאי-הסכמה. לקונה כדאי שההגדרה תהיה צרה וניתנת לאימות; למוכר — שתשקף את מה שהוא באמת צריך. זה ניסוח לעורך הדין, לא נוסחת תבנית.

המועד

למוכר עומדת תקופה מוסכמת למצוא ולהבטיח את הבית הבא; שלושים עד שישים ימים הם נקודת פתיחה מקובלת, והכול נתון למשא ומתן.

לקונה, התקופה הזו היא זמן שבו הרכישה שלו תלויה באוויר. לפני שמסכימים, כדאי להחליט כמה זמן אתם מוכנים להמתין ומה יקרה ללוח הזמנים שלכם — נעילת ריבית, סיום שכירות, תחילת שנת לימודים — אם המועד יתמצה.

מה הקונה יכול לדרוש

הסכמה לסעיף אינה הסכמה ללא תנאים. קונה יכול לדרוש זכות ביטול משלו אם החיפוש מתארך, אבני דרך של עדכון — האם המוכר הגיש הצעות? האם יש לו נכס בחוזה? — או תאריך אחרון מוחלט שאחריו העסקה מתבטלת או ממשיכה בלי הסעיף.

התקשורת בין הצדדים בתקופה הזו חשובה מהרגיל: שני לוחות הזמנים כבולים זה לזה, והפתעות עולות כפול.

שאלות נפוצות

מה משמעות “בכפוף למציאת דיור חלופי למוכר”?

שהמכירה מותנית בכך שהמוכר יבטיח את ביתו הבא בתוך מועד מוסכם. אם לא יצליח, הוא רשאי לבטל ללא קנס.

האם הקונה יכול לסגת אם התהליך מתארך?

הוא יכול לדרוש זכות כזו בחוזה — למשל אפשרות ביטול בחלוף תקופה מסוימת. כדאי לעגן זאת בכתב לפני החתימה, לא לאלתר אחריה.

כמה זמן יש למוכר למצוא דיור?

כפי שיסכימו הצדדים; שלושים עד שישים ימים הם הטווח המקובל. המועד נקבע בהסכם המכר.

האם החוזה צריך להגדיר מהו דיור “מתאים”?

כן, ובקונקרטיות המרבית: אזור, מחיר, סוג נכס. הגדרה עמומה היא מקור המחלוקות העיקרי בסעיף הזה.

מה קורה אם המוכר אינו מוצא דבר?

הוא רשאי לבטל את העסקה ללא קנס, והקונה מקבל את הפיקדון בחזרה. לכן על הקונה להיכנס בידיעה שהתרחיש הזה אפשרי.

האם הסעיף נפוץ במסצ’וסטס?

כן, בעיקר בשווקים דלי היצע, שבהם מוכרים מוכרים מהר אך מתקשים למצוא את הבית הבא שלהם.