Días en el mercado (DOM), explicados
Los días en el mercado —DOM, por sus siglas en inglés— son el número de días que una propiedad lleva publicada en el MLS antes de entrar bajo contrato.
Es el dato más citado y también el peor leído. Un número no dice si una casa es buena o mala; dice cuánto tiempo lleva el mercado mirándola sin comprarla, que es otra cosa y admite varias explicaciones.
Cuándo corre el contador
En Massachusetts el contador arranca el día en que la propiedad pasa a estado Active en el MLS y se detiene cuando cambia a Contingent, Under Agreement o Pending.
Es decir, mide tiempo de exposición pública, no tiempo total desde que el vendedor decidió vender. El periodo entre la aceptación de la oferta y el cierre no cuenta.
DOM y CDOM no son el mismo número
Esta distinción es la que separa una lectura ingenua de una informada.
El DOM cuenta los días del anuncio actual. El CDOM —acumulado— suma los días de todos los intentos de venta de esa propiedad, incluso con agencias distintas.
Retirar un anuncio y volver a publicarlo puede reiniciar el DOM, pero el CDOM sigue ahí. En Massachusetts, relistar con la misma agencia no suele reiniciar el contador salvo que la propiedad haya estado fuera del mercado el tiempo suficiente —a menudo se habla de sesenta días o más— o reciba un número de MLS nuevo.
Una casa que aparece como “recién salida al mercado” puede llevar meses intentando venderse. Su agente puede consultar el historial completo; merece la pena pedirlo antes de ofertar.
Qué significa un DOM alto
No hay una sola respuesta, y ese es el punto.
Puede indicar un precio por encima de mercado, que es la causa más frecuente. Puede reflejar una propiedad con características poco habituales, que sencillamente tarda más en encontrar a su comprador. Puede señalar un problema de estado que las visitas detectan. O puede ser simplemente una zona con menos movimiento.
Las medias varían mucho por municipio y por rango de precio dentro del mismo municipio. Comparar el DOM de una casa con la media del estado no informa de nada útil; compararlo con propiedades similares en su mismo mercado, sí.
Cómo usarlo según de qué lado esté
Si compra, un DOM alto suele abrir margen de negociación y merece una pregunta: ¿por qué sigue aquí? Un DOM bajo indica demanda y probablemente competencia, el escenario donde entra en juego una cláusula de escalada.
Si vende, el DOM es la razón por la que el precio inicial importa más que cualquier ajuste posterior. Un anuncio que acumula días pierde atractivo por sí mismo: los compradores empiezan a suponer que algo falla aunque no falle nada. La primera cifra es la que más trabaja.
Preguntas frecuentes
¿Qué significan los días en el mercado (DOM)?
El número de días que una propiedad lleva publicada activamente en el MLS antes de entrar bajo contrato.
¿Cuándo empieza y cuándo se detiene el contador en Massachusetts?
Empieza cuando el anuncio pasa a estado Active en el MLS y se detiene cuando se marca como Contingent, Under Agreement o Pending.
¿En qué se diferencian DOM y CDOM?
El DOM cuenta los días del anuncio actual. El CDOM acumula los días de todos los intentos de venta de la propiedad, incluso con agencias diferentes.
¿Se puede reiniciar el DOM de un anuncio?
A veces, pero en Massachusetts relistar sin más no suele reiniciarlo, salvo que la propiedad haya estado fuera del mercado el tiempo suficiente o reciba un número de MLS nuevo.
¿Un DOM alto es siempre mala señal?
No. Puede deberse al precio, a características poco habituales o a un mercado más lento. También puede indicar margen de negociación, así que conviene preguntar por la causa en lugar de suponerla.
¿Cómo me ayuda el DOM como comprador o como vendedor?
Al comprador le indica urgencia y posible margen de negociación. Al vendedor le dice cómo está respondiendo el mercado a su precio, y a tiempo de ajustarlo.