Bienes raíces, explicado

Cada término, en lenguaje claro.

Los términos que aparecen en una compraventa en Massachusetts, explicados sin jerga — y con lo que significan aquí en concreto, no en general.

Financiamiento e hipotecas

Estimación de préstamo y divulgación de cierre (LE y CD): La Loan Estimate y la Closing Disclosure son los dos formularios federales que enmarcan una hipoteca. La LE llega dentro de los tres días hábiles siguientes a la solicitud y detalla condiciones, cuota y gastos estimados, en un formato idéntico entre prestamistas para poder compararlos. La CD llega al menos tres días hábiles antes del cierre con las cifras definitivas. Los gastos de tolerancia cero no pueden subir, y un cambio sustancial reinicia el plazo de tres días.
Hipoteca y pagaré (mortgage & note): El pagaré y la hipoteca son los dos documentos de una compra financiada: el pagaré es la promesa escrita de devolver el préstamo —importe, tipo de interés y calendario de pagos—, y la hipoteca respalda esa promesa con la vivienda, dando al prestamista derecho a ejecutarla si el prestatario incumple. En Massachusetts la hipoteca se inscribe en el registro de la propiedad del condado; el pagaré no se inscribe y queda en el expediente del prestamista.
Regla TRID: TRID (TILA-RESPA Integrated Disclosure) es la norma federal de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor que fija cómo y cuándo el prestamista informa de las condiciones de la hipoteca: Loan Estimate dentro de los tres días hábiles siguientes a la solicitud, y Closing Disclosure al menos tres días hábiles antes del cierre. Un cambio sustancial —otro producto de préstamo, una TAE distinta— reinicia ese plazo y puede retrasar la firma. Cubre la mayoría de las hipotecas de consumo, pero no las HELOC, las hipotecas inversas ni los préstamos comerciales.
Tasación (appraisal): La tasación es la opinión de valor que emite un tasador con licencia por encargo del prestamista, para comprobar que el inmueble respalda el préstamo. Se diferencia de la inspección: la tasación estima valor de mercado, la inspección evalúa estado físico. Si sale por debajo del precio, el banco presta sobre el valor tasado y la diferencia se negocia entre las partes.

Contratos y contingencias

Cláusula de escalada (escalation clause): La cláusula de escalada sube automáticamente el precio de su oferta por encima de cualquier oferta competidora, en un incremento fijo y hasta un tope que usted establece. Permite competir sin salir directamente con su cifra máxima, y la mayoría de las versiones obligan al vendedor a entregar prueba escrita de la oferta que disparó la subida. A cambio, pone su precio máximo en conocimiento del vendedor.
Contingencia de financiamiento: La contingencia de financiamiento condiciona la compra a que el prestamista apruebe el préstamo. Si no lo aprueba dentro del plazo pactado, el comprador puede retirarse recuperando el depósito en garantía. El plazo es lo esencial: vencido, la misma denegación deja el depósito en riesgo. Una preaprobación no equivale a una aprobación definitiva.
Contingencia de venta de vivienda: La contingencia de venta de vivienda condiciona la compra de la casa nueva a que el comprador venda antes la actual, evitando que acabe siendo propietario de dos a la vez. Tiene dos versiones: de venta y liquidación, cuando la casa aún no tiene comprador, y solo de liquidación, cuando ya está bajo contrato. Los vendedores suelen aceptarla acompañada de una cláusula de exclusión que les permite seguir atendiendo otras ofertas.
Contrato de compraventa (Purchase & Sale): El Purchase & Sale es el contrato vinculante que sustituye a la oferta aceptada en una operación de Massachusetts, normalmente firmado entre tres y catorce días después. Fija el precio, la fecha de cierre, lo que se incluye, el resto del depósito y las consecuencias del incumplimiento. La costumbre local es que cada parte lo revise con su abogado antes de firmar, porque a partir de ese momento las condiciones dejan de ser negociables.
Depósito en garantía (escrow): El depósito en garantía es el dinero que el comprador entrega para demostrar que su oferta va en serio; se acredita al precio de compra en el cierre. En Massachusetts lo retiene un tercero —la firma de corretaje del vendedor o el abogado del cierre— en una cuenta separada, y se suele entregar en dos momentos: una cantidad menor con la oferta y el resto al firmar el Purchase & Sale. Si el comprador se retira amparado en una contingencia vigente y dentro del plazo, normalmente se devuelve.
Sujeto a que el vendedor encuentre vivienda: Cláusula que condiciona la venta a que el vendedor asegure su siguiente vivienda dentro de un plazo pactado — habitualmente de treinta a sesenta días. Si no la encuentra, puede cancelar sin penalización y el comprador recupera su depósito. El contrato debe definir con concreción qué cuenta como vivienda "adecuada", y el comprador puede negociar su propio derecho a rescindir si la búsqueda se alarga.

Representación y agencia

Abogado inmobiliario: Massachusetts es un estado de cierre con abogado: conforme a REBA v. NREIS (2011), un cierre que involucra una hipoteca debe ser conducido por un abogado, así que en una compra financiada habrá uno por necesidad. Lo opcional es que usted tenga el suyo propio en lugar de apoyarse en el del prestamista — y es muy recomendable, porque el abogado del prestamista representa al prestamista. Revisa contratos, examina el título, le representa en el cierre y custodia fondos.

Título, aspectos legales y Massachusetts

Caveat emptor (comprador precavido): Caveat emptor significa que la carga de investigar el estado de una propiedad recae sobre el comprador. En Massachusetts no existe un deber general de que el vendedor revele por iniciativa propia los defectos que conoce, ni un formulario estatal de divulgación obligatorio — pero sí debe responder con verdad y no ocultar. Al margen de eso, la notificación de pintura con plomo en viviendas anteriores a 1978 y la inspección séptica Título V en la transmisión son obligatorias.
Propiedad estigmatizada: Una propiedad estigmatizada es la que algunos compradores perciben como marcada por su historia — una muerte, un delito, rumores paranormales — sin defecto físico alguno. La ley de Massachusetts no obliga a vendedores ni agentes a revelar esos hechos por iniciativa propia, pero si el comprador pregunta directamente deben responder con la verdad. El estigma puede alargar la venta o pedir un ajuste de precio, aunque en mercados con demanda fuerte el efecto se diluye.
Seguro de título (title insurance): El seguro de título es una póliza de pago único que protege al comprador y al prestamista frente a defectos previos en la titularidad: gravámenes desconocidos, errores registrales o herederos que aparecen después. La póliza del prestamista es obligatoria con hipoteca; la del propietario es opcional y muy recomendable. Massachusetts no fija una tarifa única — cada aseguradora registra la suya — así que conviene preguntar la prima y si aplica un descuento por reemisión.
Título de propiedad (real estate title): El título de propiedad es la documentación legal que establece quién es dueño de un inmueble y qué cargas pesan sobre él: hipotecas, servidumbres, gravámenes. La búsqueda de título revisa los registros públicos antes de la transmisión; en Massachusetts la realizan habitualmente abogados o compañías de título bajo supervisión de un abogado — ninguna ley reserva la búsqueda en sí a los abogados, pero un cierre con hipoteca debe conducirlo un abogado conforme a la jurisprudencia estatal.

Inspecciones y estado de la propiedad

Inspección de plagas: La inspección de plagas busca infestaciones — termitas, hormigas carpinteras, roedores — y las condiciones que las favorecen, algo especialmente relevante en el parque antiguo y de estructura de madera de Massachusetts. Se contrata aparte de la inspección general, dura una o dos horas y la paga normalmente el comprador. No siempre es obligatoria, pero se exige con frecuencia en préstamos FHA y VA, y su informe alimenta la negociación de reparaciones o créditos.
Inspección de radón: La inspección de radón mide el nivel de este gas radiactivo natural, que puede acumularse dentro de la vivienda y aumenta el riesgo de cáncer de pulmón con exposición prolongada. Se mide en el nivel habitable más bajo, y la EPA recomienda actuar a partir de 4.0 pCi/L. Un resultado alto se corrige con un sistema de mitigación de coste modesto, y tras instalarlo se vuelve a medir para confirmar que funciona.
Inspección de vivienda: La inspección de vivienda es el examen del estado físico de la casa que realiza un inspector con licencia tras aceptarse la oferta: estructura, cubierta, instalación eléctrica, fontanería y climatización. En Massachusetts pesa más que en otros estados porque el vendedor no tiene un deber general de revelar los defectos que conoce. Es visual y no invasiva: la fosa séptica, el radón y las plagas se contratan aparte.
Inspección Título V (fosa séptica): La inspección Título V es la evaluación del sistema séptico que Massachusetts exige, con carácter general, al transmitir una propiedad servida por fosa séptica. La realiza un inspector autorizado y el informe se presenta ante la junta de salud del municipio conforme al 310 CMR 15.000. El informe vale dos años, o tres si se documenta el vaciado anual del tanque, y existen exenciones como las transmisiones entre familiares.

Seguros

Póliza maestra del condominio (master insurance): La póliza maestra es el seguro de la asociación del condominio sobre la estructura del edificio y las zonas comunes. La ley estatal faculta a la asociación para asegurarse — c. 183A § 10(b)(6) — y en la práctica es efectivamente obligatoria: casi toda escritura maestra la exige y Fannie Mae, Freddie Mac y FHA no aprueban financiamiento sin ella. Las hay bare walls (solo estructura) y all-in (con acabados originales), y suelen llevar deducibles altos que pueden acabar en derrama — el hueco que cubre la HO6.
Seguro de inundación (flood insurance): El seguro de inundación cubre el daño causado específicamente por inundación y se contrata aparte del seguro de vivienda, vía NFIP o aseguradora privada. En zonas especiales de riesgo (SFHA) el prestamista lo exige como condición de la hipoteca. Las pólizas NFIP suelen tardar 30 días en entrar en vigor, pero la espera no se aplica cuando la póliza se contrata en conexión con un préstamo — el caso ordinario de una compra con hipoteca — de modo que la cobertura puede estar en vigor en el cierre.
Seguro de vivienda (homeowners insurance): El seguro de vivienda cubre la estructura de la casa, su contenido, la responsabilidad civil del propietario y el alojamiento temporal tras un siniestro cubierto. Casi todos los prestamistas lo exigen antes de aprobar la hipoteca. El límite de la cobertura de estructura se calcula sobre el coste de reconstrucción, no sobre el precio de compra, y la inundación se contrata en una póliza aparte.
Seguro HO6 de condominio: La HO6 es la póliza del propietario de un condominio: cubre el interior de la unidad, las pertenencias, la responsabilidad civil y el alojamiento temporal, además de la parte que le corresponda en una derrama de la asociación. Empieza donde termina la póliza maestra del edificio, y ese punto varía según la asociación. Casi todos los prestamistas en Massachusetts la exigen antes de aprobar la hipoteca.

Situaciones especiales

Ejecución hipotecaria (foreclosure): La ejecución hipotecaria es el proceso por el que el prestamista toma y vende la propiedad cuando el prestatario deja de pagar. En Massachusetts es mayoritariamente no judicial, al amparo del power of sale, con avisos y plazos estrictos: un periodo de subsanación de en general 150 días, aviso de venta con 21 días de antelación y subasta pública. El artículo 35B exige a los titulares de ciertos préstamos medidas razonables para evitarla; no existe un programa estatal de mediación obligatoria.
Venta corta (short sale): La venta corta es la venta de una vivienda por menos del saldo pendiente de la hipoteca, con la aprobación del prestamista, que acepta la pérdida por resultarle mejor que ejecutar. El vendedor debe acreditar una dificultad financiera genuina, y el proceso tarda meses porque el banco —y cualquier otro acreedor con garantía— debe aprobar precio y condiciones. Perjudica el crédito, aunque en general menos que una ejecución hipotecaria.

Inversión e impuestos

Intercambio 1031: El intercambio 1031 permite vender una propiedad de inversión y reinvertir el importe en otra de uso inversor o empresarial difiriendo el impuesto sobre la ganancia de capital — difiere, no elimina. Los plazos son estrictos: 45 días para identificar la propiedad de reemplazo por escrito y 180 días para cerrar, ambos desde la venta. Un intermediario cualificado debe custodiar los fondos, y no se aplica a la vivienda habitual.
Intercambio 1031 inverso: El intercambio 1031 inverso permite comprar la propiedad de reemplazo antes de vender la actual, manteniendo el diferimiento fiscal. Un Exchange Accommodation Titleholder (EAT) mantiene temporalmente el título de una de las dos, porque el inversor no puede figurar como titular de ambas. Los plazos de 45 y 180 días corren desde la compra, y exige financiación resuelta de antemano.

Datos de mercado y condominios

Certificado 6D: El certificado 6D es el documento de la asociación de un condominio que indica qué debe una unidad en cuotas y derramas en el momento de la venta. Según el artículo 6(d) de la M.G.L. c. 183A, un certificado sin saldo pendiente extingue el gravamen de la asociación sobre la unidad, y la asociación debe emitirlo en diez días hábiles desde la solicitud por escrito. Sin él ningún prestamista financia ni ninguna aseguradora de título emite póliza limpia.
Días en el mercado (DOM): Los días en el mercado (DOM) son los días que una propiedad lleva publicada en el MLS antes de entrar bajo contrato: el contador arranca con el estado Active y se detiene en Contingent, Under Agreement o Pending. Se distingue del CDOM, que acumula todos los intentos de venta aunque cambien la agencia o el anuncio. Un DOM alto puede significar precio excesivo, características poco habituales o margen de negociación — conviene preguntar la causa, no suponerla.
Documentos del condominio (condo docs): Los documentos del condominio —escritura maestra, estatutos, reglas, presupuesto, estudio de reservas, actas— retratan el gobierno y la salud financiera de la asociación en la que el comprador entra al comprar la unidad. Massachusetts no impone por ley un paquete de divulgación de reventa: la obligación de entregarlos es contractual, nace del contrato de compraventa y del prestamista, que no aprueba el préstamo sin revisarlos. Las señales de alarma: reservas insuficientes, derramas frecuentes y mantenimiento aplazado.
Escritura maestra (Master Deed): La escritura maestra es el documento legal que crea un condominio en Massachusetts, inscrito en el Registro de la Propiedad. Define los límites de cada unidad frente a las zonas comunes, y asigna a cada unidad un porcentaje de participación que determina sus cuotas, su voto y su parte en las derramas. La ley de condominios de Massachusetts (M.G.L. Capítulo 183A) exige que todo condominio cuente con ella.

Marketing y medios

Fotografía con dron: La fotografía con dron captura la propiedad desde el aire: la parcela completa, la relación con el entorno y las vistas — lo que la fotografía a pie de calle no alcanza. Compensa cuando el exterior es parte del valor (parcela grande, frente de agua, piscina) y aporta poco en condominios interiores. El vuelo comercial exige cumplir la normativa de la FAA, relevante en el espacio aéreo del área de Boston.
Fotografía profesional inmobiliaria: La fotografía profesional inmobiliaria es el encargo a un fotógrafo especializado de las imágenes con las que se comercializa una propiedad, con equipo, iluminación y edición propios del sector. Es la partida de marketing con mejor relación coste-efecto, porque la galería del anuncio decide en segundos si el comprador sigue mirando. En Massachusetts una sesión suele costar entre 150 y 500 dólares, y va después del staging, no antes.
Home staging (puesta en escena): El home staging es la preparación de una casa para venderla: despejar, despersonalizar, recolocar muebles y ajustar luz y color para atraer al mayor número posible de compradores. Debe completarse antes de la sesión de fotos, porque la galería del anuncio es la primera visita de casi todos los compradores. El coste va de unos cientos a unos miles de dólares según el alcance, y muchos agentes incluyen una consulta en su servicio.
Marketing digital inmobiliario: El marketing digital inmobiliario reúne los canales online que dan visibilidad a una propiedad: los portales como base, las redes sociales para alcanzar a quien no busca activamente con publicidad segmentada, y el email como canal directo a interesados. Su rendimiento depende del contenido visual — fotografía, vídeo, tour virtual. Para el vendedor, lo práctico es preguntar al agente qué incluye exactamente su plan.
Tour virtual Matterport: Un tour virtual Matterport es un recorrido 3D interactivo por la propiedad: el comprador la explora desde cualquier dispositivo, eligiendo dirección, ritmo y detalle. Incluye la vista de maqueta y planos de planta con proporciones reales, que permiten leer la distribución completa. Filtra las visitas físicas — quien viene después del tour viene con interés real — y es especialmente valioso para compradores de fuera del estado.
Vídeo inmobiliario: El vídeo inmobiliario es el recorrido filmado de la propiedad, montado con criterio cinematográfico y de uno a tres minutos de duración. Enseña lo que la foto no puede — el flujo entre estancias y la atmósfera — y es el formato que mejor circula en redes sociales. Suele combinar tomas interiores con metraje de dron cuando el exterior lo merece, y complementa a la fotografía y al tour virtual en lugar de sustituirlos.

Proceso de cierre

Crédito de gastos de cierre (seller concession): El crédito de gastos de cierre es dinero que el vendedor acuerda aportar al comprador en el cierre, aplicado como crédito en la liquidación para reducir el efectivo que el comprador necesita. Se negocia en la oferta y queda en el contrato de compraventa. No puede superar los gastos reales ni destinarse al pago inicial, y el prestamista lo limita según el préstamo: convencionales habitualmente 3–6 % según el pago inicial, FHA hasta el 6 %, VA con reglas propias.
El cierre (closing): El cierre es el último paso de una compraventa: el título pasa oficialmente del vendedor al comprador, se firman los documentos finales y se transfiere el dinero. En Massachusetts lo lleva un abogado, y la escritura se inscribe después en el Registro de la Propiedad del condado. Ese día se pagan también los costos de cierre: seguro de título, honorarios de abogado, tasas de inscripción e impuestos de traspaso.
Inspección final (walkthrough): El walkthrough es la última visita a la propiedad antes del cierre, normalmente en las veinticuatro horas previas. No es una nueva inspección técnica: sirve para confirmar que la vivienda sigue en el estado pactado, que las reparaciones acordadas se hicieron, que están los elementos incluidos en el contrato y que el vendedor ha retirado sus pertenencias.