Una escritura de renuncia (quitclaim deed) es el documento legal que transfiere la propiedad inmueble del vendedor (el otorgante o grantor) al comprador (el beneficiario o grantee). En Massachusetts, la escritura de renuncia estatutaria establecida en M.G.L. c. 183, § 11 es el instrumento de transferencia estándar en la gran mayoría de las ventas residenciales, y ofrece más protección que la escritura de renuncia sin garantías que se usa en muchos otros estados. El otorgante garantiza que la propiedad estaba libre de gravámenes creados por él mismo y defenderá el título del comprador frente a cualquier reclamación que provenga del otorgante, pero no hace ninguna promesa sobre el título anterior a su período de propiedad.
Cómo funciona en Massachusetts
Massachusetts reconoce tres tipos de escrituras:
| Tipo de escritura | Qué promete el vendedor |
|---|---|
| Escritura de garantía (warranty deed) | Toda la cadena de título — el vendedor respalda cada período de propiedad anterior |
| Escritura de renuncia (quitclaim deed) | Solo el período del otorgante — estándar en ventas residenciales en MA |
| Escritura de liberación (release deed) | Ninguna promesa sobre el título |
Cuando una escritura incluye la frase “with quitclaim covenants” (con cláusulas de renuncia), esas palabras incorporan automáticamente el paquete completo de garantías legales (M.G.L. c. 183, § 11). El otorgante declara que la propiedad estaba libre de gravámenes creados por el otorgante al momento de la entrega, y defenderá el título frente a reclamaciones de cualquier persona que reclame a través del otorgante — pero no frente a reclamaciones anteriores a su propiedad.
Un gravamen o defecto de título que surgió antes de que el otorgante adquiriera la propiedad no está cubierto por la escritura. Por eso los compradores suelen adquirir una póliza de seguro de título (title insurance) de propietario en el cierre.
El proceso de cierre
En Massachusetts, todo cierre que involucre una hipoteca requiere la participación sustantiva de un abogado licenciado — norma establecida en REBA v. NREIS, 459 Mass. 512 (2011). El abogado del vendedor redacta la escritura. El otorgante la firma ante un notario público (M.G.L. c. 222, § 15); no se requieren testigos para escrituras ordinarias de terrenos registrados. La escritura firmada y notariada se inscribe en el Registro de Escrituras (Registry of Deeds) del condado donde se ubica la propiedad (M.G.L. c. 183, § 4). El arancel base de inscripción bajo M.G.L. c. 262, § 38 es de $50 por instrumento; el recargo de la Ley de Preservación Comunitaria bajo M.G.L. c. 44B, § 8 agrega otros $50, para un total estándar de $100 — confirme el monto actual con su abogado. El vendedor también paga el impuesto de transferencia (deed excise tax) bajo M.G.L. c. 64D; la tasa vigente se encuentra en taxRates.json.
Otros usos
Las escrituras de renuncia también aparecen en transferencias que no son ventas: agregar o eliminar a un cónyuge del título, transferir una propiedad a un fideicomiso (trust) o LLC, corregir una escritura anterior, o distribuir bienes de una sucesión. La contraprestación declarada puede ser nominal (frecuentemente $1), y ciertas exenciones del impuesto de transferencia bajo M.G.L. c. 64D pueden aplicar — consulte a su abogado.
Última verificación: 2026-09-07. Leyes aplicables: M.G.L. c. 183, §§ 2, 11, 17; M.G.L. c. 64D; M.G.L. c. 222, § 15; M.G.L. c. 262, § 38; M.G.L. c. 44B, § 8.
Preguntas frecuentes
¿Una escritura de renuncia de Massachusetts es igual a la de otros estados?
No. En la mayoría de los estados, una escritura de renuncia no ofrece ninguna garantía de título. La versión estatutaria de Massachusetts bajo M.G.L. c. 183, § 11 incluye cláusulas de garantía: el otorgante garantiza contra gravámenes que él mismo creó y contra reclamaciones de quienes adquirieron a través de él. Los abogados de otros estados suelen llamarla “escritura de garantía especial” (special warranty deed).
¿Me protege la escritura de renuncia si existía un gravamen antes de que el vendedor fuera propietario?
No automáticamente. Las garantías de la escritura de renuncia cubren únicamente el período de propiedad del otorgante. Un defecto o gravamen anterior a ese período no está cubierto por la escritura. Una póliza de seguro de título del propietario (owner’s title insurance) cubre esa brecha y se recomienda ampliamente en cualquier compra.
¿Necesito un abogado para preparar una escritura de renuncia en Massachusetts?
Si la transacción involucra una hipoteca, la ley de Massachusetts exige la participación sustantiva de un abogado en el cierre (REBA v. NREIS, 2011). Incluso en una transacción en efectivo, la escritura debe redactarse correctamente, certificarse ante notario e inscribirse en el Registro de Escrituras — los errores pueden afectar el título durante años. Contratar a un abogado de bienes raíces es la práctica estándar en todo el estado.
¿Puede usarse una escritura de renuncia en transferencias que no sean una venta?
Sí. Las escrituras de renuncia se usan habitualmente para agregar o eliminar a un cónyuge del título, transferir una propiedad a un fideicomiso o LLC, corregir una escritura anterior o distribuir una herencia. La contraprestación declarada suele ser $1, y ciertas exenciones del impuesto de transferencia bajo M.G.L. c. 64D pueden aplicar. Consulte a su abogado si alguna exención aplica a su situación.
