Inspección de vivienda, explicada
La inspección de vivienda es el examen del estado físico de la casa que hace un inspector con licencia después de que se acepte la oferta. Su función es decirle qué está comprando de verdad, antes de que sea irreversible.
En Massachusetts importa más que en muchos estados, porque el vendedor no está obligado a enumerar los defectos que conoce (comprador precavido). La inspección es, en la práctica, su principal fuente de información.
Qué se revisa
Estructura y cimientos, cubierta, instalación eléctrica, fontanería, calefacción y refrigeración, aislamiento y ventilación, y el estado visible de interiores y exteriores. El inspector documenta lo que ve y lo entrega en un informe con fotografías.
Los inspectores de vivienda en Massachusetts trabajan con licencia estatal, y puede comprobar la de cualquiera antes de contratarlo.
Qué no cubre
Una inspección estándar es visual y no invasiva. No abre paredes ni levanta suelos. Y hay comprobaciones que se contratan aparte, varias de ellas especialmente relevantes aquí:
- Fosa séptica, mediante la inspección Título V
- Radón, frecuente en el subsuelo de Nueva Inglaterra
- Plagas, en particular termitas y hormiga carpintera
- Tanques de fuel enterrados, habituales en casas antiguas de la zona
- Plomo, obligatorio conocer su situación en viviendas anteriores a 1978
Un informe limpio no significa que la casa esté libre de problemas. Significa que no se vieron problemas en lo que se pudo ver.
La contingencia y su plazo
La inspección va normalmente acompañada de una contingencia en la oferta: un plazo dentro del cual usted puede negociar reparaciones, pedir un ajuste de precio o retirarse recuperando el depósito. Ese plazo es corto, y vencido deja de protegerle.
Renunciar a la contingencia hace la oferta más competitiva y traslada todo el riesgo a usted. Es una decisión legítima en un mercado tensionado, pero conviene tomarla sabiendo exactamente qué se está cediendo.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatoria la inspección de vivienda en Massachusetts?
No es obligatoria por ley, pero es la práctica habitual y muy recomendable. Como el vendedor no tiene un deber general de revelar los defectos que conoce, la inspección es su forma principal de averiguar el estado real de la casa.
¿Cuánto dura y qué recibo?
Suele durar entre dos y cuatro horas según el tamaño y la antigüedad de la vivienda. Recibirá un informe escrito con fotografías. Acuda si puede: ver el problema en persona vale más que leerlo después.
¿Qué pasa si la inspección encuentra problemas?
Dentro del plazo de la contingencia puede negociar que el vendedor repare, pedir un ajuste de precio o un crédito en el cierre, o retirarse recuperando el depósito. Fuera de plazo, esas opciones desaparecen.
¿La inspección cubre la fosa séptica y el radón?
No. Son comprobaciones aparte. La fosa séptica se evalúa con la inspección Título V, y el radón requiere una prueba específica. En Massachusetts conviene contratar ambas cuando corresponda.
¿Puedo renunciar a la inspección para que mi oferta sea más fuerte?
Puede, y en mercados competitivos ocurre. Pero significa asumir el estado de la casa tal como esté, sin recurso posterior. Hable con su agente sobre alternativas antes de renunciar del todo.
¿Los inspectores tienen licencia en Massachusetts?
Sí, los inspectores de vivienda ejercen con licencia estatal, y puede verificarla antes de contratar.