Ejecución hipotecaria (foreclosure), explicada
La ejecución hipotecaria es el proceso legal por el que el prestamista toma la propiedad cuando el prestatario deja de pagar la hipoteca, para venderla y recuperar el saldo del préstamo.
En Massachusetts, la mayoría de las ejecuciones siguen un proceso no judicial: el prestamista no necesita un pleito completo ante un tribunal, porque la mayoría de las hipotecas incluyen una cláusula de power of sale. Eso no significa que sea rápido ni libre: los avisos y los plazos están estrictamente regulados, y el propietario conserva derechos importantes durante todo el proceso.
Cómo avanza el proceso
Empieza con los impagos: tras varios meses sin pagar, el prestamista emite avisos de mora y ofrece opciones para ponerse al corriente — un plan de pagos o una modificación del préstamo.
Sigue el periodo de subsanación (Right to Cure): una vez emitido el aviso, el propietario dispone en general de 150 días para poner el préstamo al corriente y frenar el proceso — o de 90 si no responde a las ofertas de asistencia.
Si el préstamo no se subsana, llega el aviso de venta, publicado normalmente en un periódico local y enviado por correo certificado, con al menos 21 días de antelación a la subasta.
Y por último la subasta pública, a menudo celebrada ante la propia propiedad. Si nadie puja, el prestamista suele quedarse la vivienda, que pasa a ser un inmueble de propiedad bancaria (REO).
Las protecciones del propietario
La ley de Massachusetts exige a los titulares de ciertos préstamos hipotecarios tomar medidas razonables para evitar la ejecución, incluida un análisis de buena fe de si modificar el préstamo le costaría menos al prestamista que ejecutar, conforme al artículo 35B de la M.G.L. c. 244.
Lo que Massachusetts no tiene es un programa estatal de mediación obligatoria previa a la ejecución, como el que operan algunos estados. Las protecciones existen, pero funcionan por otra vía.
La regla práctica es una: hable pronto. Con el prestamista en cuanto prevea dificultad, y con un abogado en cuanto reciba un aviso. Las opciones — incluida una venta corta — se estrechan a medida que el proceso avanza.
Para el comprador de una ejecución
Comprar una propiedad ejecutada puede ofrecer un precio de entrada más bajo en mercados competitivos. Pero estas viviendas se venden «tal como están», pueden necesitar reparaciones importantes, y sus cierres son más largos y legalmente más complejos que los ordinarios. No es una operación para hacer sin abogado.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la ejecución hipotecaria?
El proceso legal por el que el prestamista toma la propiedad cuando el prestatario deja de pagar, para venderla y recuperar el saldo del préstamo.
¿Cómo funciona en Massachusetts?
Principalmente por vía no judicial, al amparo de la cláusula de power of sale de la hipoteca, con requisitos estrictos de avisos y plazos que protegen al propietario.
¿Qué es el periodo de subsanación (Right to Cure)?
El plazo — en general 150 días desde el aviso, o 90 si no se responde a las ofertas de asistencia — que tiene el propietario para poner el préstamo al corriente y evitar que el proceso avance.
¿Puede el propietario evitar la ejecución?
A menudo sí. Los titulares de ciertos préstamos deben tomar medidas razonables para evitarla conforme al artículo 35B — incluido el análisis de buena fe de si una modificación cuesta menos que ejecutar — y el periodo de subsanación da tiempo para regularizar. Hable con el prestamista y con un abogado cuanto antes: las opciones se estrechan según avanza el proceso.
¿Qué ocurre en la subasta?
La propiedad se vende al mejor postor en subasta pública, a menudo ante la propia vivienda. Si nadie puja, el prestamista se la queda y pasa a ser propiedad bancaria (REO).
¿Es buena compra una propiedad ejecutada?
Puede ofrecer mejor precio, pero se vende tal como está, puede necesitar obras y su cierre es más largo y complejo. Hágalo con asesoramiento profesional y con abogado.
Solo informativo, no es asesoramiento legal. Si enfrenta una posible ejecución, consulte a un abogado cuanto antes: los plazos concretos de su caso importan.