Seguro de vivienda (homeowners insurance), explicado
El seguro de vivienda es la póliza que protege la casa, lo que hay dentro y su responsabilidad civil como propietario. Si un incendio, una tormenta o un robo causan un daño cubierto, la póliza paga la reparación o la reposición.
Casi todos los prestamistas exigen tenerla contratada antes de aprobar el préstamo, así que en la práctica no es una decisión opcional: es un requisito del cierre. Lo que sí decide usted es cuánta cobertura contrata y con qué límites.
Las cuatro coberturas de una póliza
Una póliza estándar se compone de cuatro partes, y conviene mirarlas por separado porque cada una tiene su propio límite.
La cobertura de estructura protege el edificio en sí: cimientos, muros, tejado, suelos. La cobertura de contenido protege lo que hay dentro —muebles, ropa, electrónica— y suele tener sublímites para objetos de valor como joyas o antigüedades.
La responsabilidad civil cubre gastos legales y médicos si alguien se lesiona en su propiedad o si usted causa un daño a un tercero. Y los gastos adicionales de alojamiento pagan un lugar donde vivir si la casa queda inhabitable tras un siniestro cubierto.
El límite se calcula sobre el coste de reconstrucción
Este es el error más común. La cobertura de estructura no debe fijarse sobre lo que usted pagó por la casa ni sobre lo que vale en el mercado, sino sobre lo que costaría reconstruirla.
En muchos municipios de Massachusetts el terreno vale una parte importante del precio, y el terreno no se quema. Al mismo tiempo, una casa antigua puede ser cara de reconstruir con materiales y detalles equivalentes. Los dos números —precio de compra y coste de reconstrucción— se parecen poco, y el que importa para la póliza es el segundo.
Lo que la póliza estándar no cubre
Una póliza estándar no cubre inundación. Esa es una póliza aparte, y en zonas cercanas a la costa o a un río el prestamista puede exigirla además de la principal.
Tampoco cubre igual todo el daño de viento: en los municipios costeros del North Shore es habitual que la póliza incluya un deducible separado por viento o huracán, calculado como porcentaje del valor asegurado en lugar de como cantidad fija. Pregunte por ese deducible antes de contratar, no después de una tormenta.
Si compra un condominio, la póliza que necesita no es esta sino una HO6, que cubre el interior de su unidad donde termina la póliza maestra del edificio.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el seguro de vivienda?
Una póliza que protege la estructura de la casa, sus contenidos y su responsabilidad civil como propietario frente a daños, robo o lesiones. Tras un siniestro cubierto, ayuda a reparar o reponer lo dañado.
¿Es obligatorio tenerlo?
No lo exige la ley, pero sí prácticamente todos los prestamistas antes de aprobar una hipoteca. Si compra al contado no se lo pedirá nadie, y aun así sigue siendo la protección principal de la mayor inversión que tiene.
¿Por cuánto debo asegurar la casa?
Por lo que costaría reconstruirla, no por lo que pagó ni por su valor de mercado. Su agente de seguros puede hacer una estimación de coste de reconstrucción; el precio de compra no sirve como referencia.
¿Cubre las inundaciones?
No. La cobertura de inundación se contrata en una póliza separada. En zonas de riesgo, el prestamista puede exigirla además del seguro de vivienda.
¿Qué es la cobertura de gastos adicionales de alojamiento?
Paga alojamiento temporal y gastos de vida si la casa queda inhabitable por un siniestro cubierto, mientras duran las obras.
¿Qué es un deducible por viento o huracán?
Un deducible separado, habitual en pólizas de zonas costeras, que se aplica solo al daño por viento y se calcula como porcentaje del valor asegurado. Puede ser bastante más alto que el deducible general de la póliza, así que conviene conocerlo antes de contratar.