Contrato de compraventa (Purchase & Sale), explicado
En Massachusetts la oferta aceptada no es el final de la negociación: es el principio de un plazo corto para redactar el contrato de verdad. Ese contrato es el Purchase & Sale, y se firma normalmente entre tres y catorce días después de que el vendedor acepte la oferta.
La distinción importa porque la oferta es un documento breve y el Purchase & Sale no lo es. Es el que gobierna la operación a partir de su firma, y sus condiciones sustituyen a las de la oferta cuando difieren.
Qué fija el contrato
El Purchase & Sale concreta lo que la oferta solo esbozaba: el precio final, la fecha y el lugar del cierre, exactamente qué se incluye y qué no — electrodomésticos, lámparas, cortinas—, el resto del depósito en garantía, el estado en que se entrega la propiedad y qué ocurre si alguna de las partes incumple.
También recoge las contingencias que sobreviven a la oferta: financiamiento, tasación, inspección, venta de otra vivienda. Cada una con su fecha límite. Esas fechas son el mecanismo que protege su depósito, y dejan de protegerlo en cuanto vencen.
Por qué se revisa con abogado
Massachusetts es un estado donde el cierre lo lleva un abogado, y la costumbre local es que cada parte revise el Purchase & Sale con el suyo antes de firmarlo. No es un trámite: el borrador lo suele preparar el abogado del vendedor, y está redactado para proteger al vendedor.
Lo que su abogado negocia en esos días —plazos de contingencia, alcance de las reparaciones, penalizaciones por retraso, qué pasa si el cierre se aplaza— es prácticamente todo lo que le quedará por negociar. Después de la firma, las condiciones están fijadas.
El error más común
Tratar el periodo entre la oferta y el Purchase & Sale como tiempo muerto. No lo es. Es cuando se hace la inspección, cuando el prestamista avanza el expediente y cuando su abogado tiene margen real para cambiar el texto.
Los compradores que llegan a la firma sin haber usado esos días suelen firmar un contrato peor, porque a esas alturas la presión del calendario juega en su contra.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre la oferta y el Purchase & Sale?
La oferta es el documento corto que el vendedor acepta para elegir con quién seguir. El Purchase & Sale es el contrato completo y vinculante que se firma días después y que gobierna la operación a partir de ese momento. Cuando difieren, manda el Purchase & Sale.
¿Cuándo se firma el Purchase & Sale en Massachusetts?
Normalmente entre tres y catorce días después de que se acepte la oferta. El plazo concreto se pacta en la propia oferta, y es el tiempo del que dispone para inspeccionar, avanzar con el prestamista y negociar el texto.
¿Necesito un abogado para el Purchase & Sale?
Es la práctica habitual y muy recomendable. Massachusetts es un estado de cierre con abogado, y el borrador lo prepara normalmente el abogado del vendedor, redactado en favor del vendedor. Firmar sin revisión propia es asumir ese texto tal cual.
¿Puedo retirarme después de firmar el Purchase & Sale?
Solo amparándose en una contingencia vigente y dentro de su plazo — financiamiento, inspección, tasación, según lo que recoja el contrato. Fuera de esos supuestos, retirarse pone en riesgo el depósito y puede tener otras consecuencias.
¿Qué pasa si el vendedor no cumple lo pactado?
El contrato establece las consecuencias del incumplimiento de cada parte. Es precisamente una de las secciones que conviene leer con su abogado antes de firmar, no después de que surja el problema.