Intercambio 1031, explicado
El intercambio 1031 —por la sección 1031 del código fiscal federal— permite a un inversor vender una propiedad de inversión y reinvertir el importe en otra similar difiriendo el impuesto sobre la ganancia de capital.
Conviene precisar el verbo: difiere, no elimina. El impuesto no desaparece, queda aplazado mientras el capital siga invertido en inmuebles. Eso es exactamente lo que lo hace útil: permite que trabaje el importe íntegro en lugar del importe menos impuestos.
Qué significa “like-kind”
Es el punto que más se malinterpreta. Like-kind no significa parecido en tipo, tamaño ni uso. Significa que ambas propiedades se destinan a inversión o actividad económica.
Puede intercambiar un condominio en alquiler en Cambridge por un tres familias en Lynn, o por terreno, o por un local comercial. Lo que no puede es incluir su vivienda habitual ni una segunda residencia de uso personal: esas quedan fuera por definición.
Los dos plazos
Aquí está la parte que descarrila operaciones, porque los plazos son estrictos y no admiten prórroga.
Desde la fecha de venta tiene 45 días para identificar por escrito las propiedades candidatas, y 180 días para cerrar sobre una o varias de ellas. Los 45 días van dentro de los 180; no son consecutivos.
Cuarenta y cinco días es poco tiempo para encontrar algo que valga la pena en un mercado con poco inventario. En la práctica, el trabajo de buscar la propiedad de reemplazo empieza antes de vender, no después.
El intermediario cualificado
Usted no puede tocar el dinero. Si el importe de la venta pasa por sus manos o por su cuenta, el intercambio se cae y el impuesto vence.
Un intermediario cualificado recibe los fondos en la venta, los custodia y los aplica en la compra. Hay que contratarlo antes del cierre de la venta: una vez cerrada, ya no hay forma de rehacerlo. Muchos inversores en Massachusetts recurren a abogados o a especialistas en 1031 para esta función.
Reinversión total y “boot”
Para diferir la totalidad del impuesto hay que reinvertir el cien por cien del importe en una propiedad de valor igual o superior.
Lo que se queda por el camino —efectivo retirado, o una reducción de la deuda hipotecaria asumida— se denomina boot y tributa. No invalida el intercambio: simplemente esa porción deja de estar diferida.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un intercambio 1031?
Un mecanismo que permite diferir el impuesto sobre la ganancia de capital al vender una propiedad de inversión, reinvirtiendo el importe en otra propiedad de inversión similar.
¿Qué plazos debo cumplir?
Cuarenta y cinco días desde la venta para identificar por escrito la propiedad de reemplazo, y ciento ochenta días desde la venta para cerrar sobre ella.
¿Qué significa “like-kind”?
Que ambas propiedades se destinan a inversión o actividad económica. No exige que sean del mismo tipo ni del mismo tamaño.
¿Puedo gestionar yo el importe de la venta?
No. Un intermediario cualificado debe recibir y custodiar los fondos. Si el dinero pasa por sus manos, el intercambio deja de ser válido.
¿Sirve para mi vivienda habitual?
No. El 1031 se aplica solo a propiedades de inversión o de uso empresarial, no a la vivienda habitual ni a una segunda residencia de uso personal.
¿Tengo que reinvertirlo todo para diferir el impuesto completo?
Sí. Para el diferimiento total hay que reinvertir el cien por cien del importe en una propiedad de valor igual o superior. La parte que no se reinvierte —el boot— tributa.
Solo informativo, no es asesoramiento fiscal ni legal. Un intercambio 1031 tiene consecuencias fiscales que dependen de su situación concreta: consúltelas con su asesor fiscal y con su abogado antes de vender.