Intercambio 1031 inverso, explicado
El intercambio 1031 inverso invierte el orden habitual: usted compra primero la propiedad de reemplazo y vende después la suya, sin perder el diferimiento del impuesto sobre la ganancia de capital.
Existe por una razón práctica. En un mercado con poco inventario, la propiedad adecuada aparece cuando aparece, y rara vez coincide con el momento en que usted tiene la suya vendida. El intercambio 1031 ordinario obliga a vender antes; el inverso libera de esa secuencia.
A cambio es más complejo, más caro y exige tener el dinero resuelto de antemano.
El EAT: alguien tiene que aparcar el título
Durante un intercambio usted no puede figurar como titular de las dos propiedades a la vez. La solución es un Exchange Accommodation Titleholder (EAT), una entidad vinculada al intermediario cualificado que mantiene temporalmente el título de una de las dos.
Según cómo se estructure la operación, el EAT aparca la propiedad nueva o la antigua. Esa elección no es un detalle administrativo: afecta a la financiación, al seguro y a quién aparece como titular durante el periodo intermedio. Es una decisión para su abogado y su asesor fiscal, no para el formulario.
Los plazos, contados desde la compra
Los mismos números que en el intercambio ordinario, pero el reloj arranca en otro momento.
Desde la fecha en que adquiere la propiedad de reemplazo tiene 45 días para identificar por escrito cuál de sus propiedades va a entregar, y 180 días para venderla.
Si no cierra esa venta dentro de los 180 días, el intercambio falla y el impuesto diferido vence. Y a diferencia del intercambio ordinario, aquí ya ha comprado: el riesgo del plazo recae íntegramente sobre usted.
La financiación es el cuello de botella
Este es el motivo real por el que muchos inversores no pueden usarlo. Está comprando antes de disponer del importe de la venta, así que necesita efectivo o financiación cerrada por adelantado.
No todos los prestamistas prestan sobre una estructura con un EAT como titular del inmueble. Conviene identificar pronto a un prestamista que entienda estas operaciones, antes de comprometerse con una compra.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un intercambio 1031 inverso?
Un intercambio que le permite comprar la propiedad de reemplazo antes de vender la actual, manteniendo el diferimiento del impuesto sobre la ganancia de capital.
¿Tengo que identificar igualmente la propiedad que entrego?
Sí. Debe identificar formalmente por escrito, dentro de los 45 días, cuál es la propiedad que va a vender, aunque ya haya comprado la nueva.
¿Cuánto tiempo tengo para vender mi propiedad actual?
Ciento ochenta días naturales desde la fecha en que adquiere la propiedad de reemplazo.
¿Puedo comprar la propiedad de reemplazo con un préstamo?
Sí, pero necesita la financiación resuelta antes de la venta, porque la compra ocurre antes de que disponga del importe de su propiedad actual.
¿Qué es un Exchange Accommodation Titleholder (EAT)?
Una entidad tercera que mantiene temporalmente el título de una de las dos propiedades para que la operación siga cumpliendo las reglas del IRS.
¿Es más complicado que un intercambio 1031 ordinario?
Sí. Tiene más piezas, plazos igual de estrictos que corren desde la compra y una exigencia de financiación previa, pero aporta flexibilidad decisiva en mercados que se mueven rápido.
Solo informativo, no es asesoramiento fiscal ni legal. La estructura de un intercambio inverso depende de su situación concreta: consúltela con su asesor fiscal y con su abogado antes de comprometerse con una compra.