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La Oferta de Compra (en inglés, Offer to Purchase u OTP) es el contrato escrito breve que un comprador presenta al vendedor para proponer los términos de la venta de una propiedad: precio, depósito inicial, fecha de cierre propuesta y contingencias clave. En Massachusetts, una vez que ambas partes la firman, la OTP es legalmente vinculante bajo el Statute of Frauds (ley de fraudes), incluso si las partes planean firmar después un Contrato de Compraventa (Purchase and Sale Agreement, o P&S) más detallado. Esto hace que la OTP sea mucho más que una simple carta de intención.
Cómo funciona en Massachusetts
Massachusetts utiliza un sistema de dos contratos que es poco común en la mayoría de los demás estados. El agente del comprador generalmente prepara la OTP en un formulario estándar — ya sea el formulario del Greater Boston Real Estate Board (GBREB) o el del Massachusetts Association of Realtors (MAR) — y lo presenta al vendedor. La OTP establece los términos esenciales del acuerdo: precio de compra, monto del depósito inicial, plazo para firmar el P&S y contingencias como financiamiento o inspección del hogar.
Una vez que el vendedor firma, ambas partes quedan obligadas. El Tribunal Supremo Judicial de Massachusetts confirmó esto en McCarthy v. Tobin, 429 Mass. 84 (1999), resolviendo que una OTP firmada que contiene todos los términos materiales — descripción de la propiedad, precio, requisitos de depósito y fecha de cierre — refleja la intención de las partes de quedar vinculadas, y que firmar el P&S posteriormente es simplemente una formalidad.
Los compradores generalmente presentan un depósito inicial de buena fe junto con la OTP — comúnmente alrededor de $1,000 en el área de Boston, aunque el monto es negociable. Un depósito mayor, a menudo del 3 al 5% del precio de compra, se entrega al momento de firmar el P&S. Massachusetts no establece un mínimo ni un máximo legal para ninguno de los dos depósitos.
Dado que la OTP es vinculante, las contingencias son el principal mecanismo que protege el depósito del comprador. Las contingencias más comunes incluyen financiamiento (el derecho a retirarse si no se puede obtener una hipoteca en los términos especificados) e inspección del hogar. Bajo la regulación 760 CMR 74.00 (vigente desde el 15 de octubre de 2025, adoptada bajo la Affordable Homes Act, M.G.L. c. 143, § 101), los vendedores no pueden condicionar la aceptación de una oferta a que el comprador renuncie a la inspección del hogar, y deben proporcionar una declaración escrita del derecho del comprador a inspeccionar antes o en el momento de la firma del primer contrato de compra. Violar esta norma constituye un acto injusto o engañoso bajo M.G.L. c. 93A.
A diferencia de algunos otros estados, Massachusetts no tiene un período automático de revisión por abogado después de que se firma la OTP — cualquier derecho a revisar debe estar escrito en el propio contrato. Después de que se acepta la OTP, el P&S generalmente se firma en un plazo de 10 a 14 días; el cierre suele ocurrir entre 30 y 60 días después de la firma del P&S. Massachusetts es un estado donde el cierre debe ser conducido por un abogado: todo cierre que involucre una hipoteca debe ser realizado por un abogado con licencia en Massachusetts (REBA v. NREIS, 2011).
Preguntas frecuentes
¿La Oferta de Compra es legalmente vinculante en Massachusetts?
Sí. Una vez que ambas partes firman la OTP, esta es un contrato vinculante bajo el Statute of Frauds de Massachusetts — incluso si contempla un P&S posterior. El Tribunal Supremo Judicial lo confirmó en McCarthy v. Tobin, 429 Mass. 84 (1999). Retirarse sin una contingencia válida puede resultar en la pérdida del depósito o en una demanda por cumplimiento específico del contrato.
¿Cuál es la diferencia entre la OTP y el Contrato de Compraventa (P&S)?
La OTP es el contrato inicial más breve que establece los términos esenciales: precio, depósito, contingencias y un plazo para firmar el P&S. El P&S es el documento más extenso, redactado por abogados, que rige el camino completo al cierre: título, tipo de escritura (la quitclaim deed es el estándar en Massachusetts), depósito en garantía (escrow), riesgo de pérdida y recursos en caso de incumplimiento. Cuando se firma el P&S, este reemplaza a la OTP.
¿Puede un vendedor exigir que el comprador renuncie a la inspección del hogar en la OTP?
No. Bajo la regulación 760 CMR 74.00 (vigente desde el 15 de octubre de 2025), los vendedores no pueden condicionar la aceptación de una oferta a que el comprador renuncie a la inspección del hogar, ni pueden aceptar una oferta en la que el comprador haya comunicado su intención de renunciar antes de la aceptación. Los compradores aún pueden renunciar voluntariamente después de recibir la declaración escrita requerida. Las infracciones se consideran actos injustos o engañosos bajo M.G.L. c. 93A.
Última verificación: 9 de septiembre de 2026. Esta página tiene fines educativos generales y no constituye asesoramiento legal. Consulte a un abogado de bienes raíces con licencia en Massachusetts antes de firmar cualquier contrato de compra.
