החלפת 1031 (1031 Exchange) — הסבר

החלפת 1031 — על שם סעיף 1031 בקוד המס הפדרלי — מאפשרת למשקיע למכור נכס להשקעה ולהשקיע את התמורה בנכס דומה תוך דחיית מס רווח ההון.

כדאי לדייק בפועל: דחייה, לא ביטול. המס אינו נעלם; הוא נדחה כל עוד ההון נשאר מושקע בנדל”ן. וזה בדיוק מה שהופך את המנגנון למועיל: הוא מאפשר לסכום המלא לעבוד במקום לסכום שלאחר מס.

מה פירוש “like-kind”

זו הנקודה שהכי מרבים להבין לא נכון. like-kind אינו אומר דומה בסוג, בגודל או בשימוש. הוא אומר ששני הנכסים מיועדים להשקעה או לפעילות עסקית.

תוכלו להחליף דירה מושכרת בקיימברידג’ בבניין תלת-משפחתי בלין, בקרקע או בנכס מסחרי. מה שלא תוכלו לכלול הוא את דירת המגורים שלכם או בית שני לשימוש אישי — אלה מחוץ לתחולה מעצם הגדרתם.

שני המועדים

כאן נמצא החלק שמפיל עסקאות, משום שהמועדים נוקשים ואינם ניתנים להארכה.

ממועד המכירה עומדים לרשותכם 45 ימים לזהות בכתב נכסים מועמדים, ו180 ימים להשלים רכישה של אחד או יותר מהם. 45 הימים נמצאים בתוך 180 הימים; אלה אינם פרקי זמן עוקבים.

ארבעים וחמישה ימים הם זמן קצר למצוא משהו ששווה את זה בשוק דל היצע. בפועל, העבודה של איתור נכס חלופי מתחילה לפני המכירה ולא אחריה.

המתווך המוסמך

אינכם יכולים לגעת בכסף. אם תמורת המכירה עוברת דרך ידיכם או דרך חשבונכם, ההחלפה נופלת והמס הופך לחייב.

מתווך מוסמך (Qualified Intermediary) מקבל את הכספים במכירה, מחזיק אותם ומפעיל אותם ברכישה. יש להתקשר איתו לפני סגירת המכירה: לאחר שנסגרה, אין דרך לתקן זאת בדיעבד. משקיעים רבים במסצ’וסטס נעזרים לשם כך בעורכי דין או במומחי 1031.

השקעה מלאה ו-boot

כדי לדחות את מלוא המס יש להשקיע מחדש מאה אחוז מהתמורה בנכס בשווי זהה או גבוה יותר.

מה שנשאר בדרך — מזומן שנמשך, או הקטנה של החוב המובטח שנלקח — נקרא boot והוא חייב במס. הדבר אינו פוסל את ההחלפה: פשוט אותו חלק מפסיק להיות דחוי.

שאלות נפוצות

מהי החלפת 1031?

מנגנון המאפשר לדחות את מס רווח ההון במכירת נכס להשקעה, על ידי השקעת התמורה בנכס השקעה דומה.

אילו מועדים עלי לעמוד בהם?

ארבעים וחמישה ימים מהמכירה לזיהוי בכתב של הנכס החלופי, ומאה שמונים ימים מהמכירה להשלמת הרכישה שלו.

מה פירוש “like-kind”?

ששני הנכסים מיועדים להשקעה או לפעילות עסקית. אין דרישה שיהיו מאותו סוג או מאותו גודל.

האם אוכל להחזיק בעצמי את תמורת המכירה?

לא. מתווך מוסמך חייב לקבל את הכספים ולהחזיק בהם. אם הכסף עובר דרככם, ההחלפה מאבדת את תוקפה.

האם זה חל על דירת המגורים שלי?

לא. סעיף 1031 חל רק על נכסים להשקעה או לשימוש עסקי, לא על דירת המגורים ולא על בית שני לשימוש אישי.

האם עלי להשקיע מחדש את הכול כדי לדחות את מלוא המס?

כן. לדחייה מלאה יש להשקיע מאה אחוז מהתמורה בנכס בשווי זהה או גבוה יותר. החלק שאינו מושקע מחדש — ה-boot — חייב במס.

מידע כללי בלבד, אינו ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. להחלפת 1031 יש השלכות מס התלויות בנסיבות הספציפיות שלכם: התייעצו עם יועץ המס ועם עורך הדין שלכם לפני המכירה.