שמאות (Appraisal) — הסבר

השמאות היא חוות דעת על שוויו של נכס מסוים, שנותן שמאי מוסמך. הבנק מזמין אותה, ותפקידה לוודא שהנכס שווה מספיק כדי להבטיח את ההלוואה.

כדאי להבין מראש עבור מי עובד השמאי: עבור הבנק. אתם משלמים על השמאות, אך הדוח נועד להגן על הביטחון של המלווה — לא לייעץ לכם אם המחיר טוב.

במה היא נבדלת מבדיקת המבנה

אלה שני דברים שונים שמתרחשים בהפרש של ימים ומתבלבלים לעיתים קרובות.

בדיקת המבנה בוחנת את המצב הפיזי: הגג, דוד החימום, החשמל. השמאות בוחנת את שווי השוק, בהשוואה לעסקאות שנסגרו לאחרונה בנכסים דומים באזור.

שמאי עשוי לקבוע שווי גבוה לבית שדורש שיפוץ, ובודק מבנה עשוי לאשר את מצבו של בית שמחירו מופרז. אתם זקוקים לשניהם.

כששמאות יוצאת נמוכה

זו הנקודה שבה עסקאות רבות נתקעות. הבנק ילווה על בסיס השווי שנקבע בשמאות ולא על בסיס המחיר המוסכם, כך שנוצר פער שמישהו צריך לגשר עליו.

הפתרונות המקובלים הם ארבעה: המוכר מוריד את המחיר; הקונה משלים את ההפרש במזומן; מתחלקים בו; או שהעסקה מתבטלת מכוח ההתניה המתאימה.

איזו אפשרות פתוחה תלוי במה שההצעה שלכם קובעת. לכן היחס בין התניית המימון לבין התניית שמאות אפשרית נקבע בעת ניסוח ההצעה, ולא כשהדוח מגיע.

שאלות נפוצות

מי משלם על השמאות?

בדרך כלל הקונה, כחלק מעלויות ההלוואה, אף שהדוח מופק עבור הבנק.

אפשר לבחור את השמאי?

לא. הבנק מקצה אותו דרך מערך עצמאי, בדיוק כדי שאף צד לא ישפיע על התוצאה.

מה ההבדל בין שמאות לבדיקת מבנה?

השמאות מעריכה שווי שוק עבור הבנק. בדיקת המבנה בוחנת את המצב הפיזי עבורכם. אלה דוחות שונים למטרות שונות, ואתם זקוקים לשניהם.

מה קורה אם השמאות נמוכה מהמחיר?

הבנק ילווה על פי השווי שנקבע. את הפער סוגרים בהורדת מחיר, בהשלמה במזומן, בחלוקה בין הצדדים, או בביטול העסקה אם ההצעה מאפשרת זאת. מה שפתוח תלוי בניסוח.

אפשר לערער על שמאות שנראית שגויה?

אפשר לבקש בחינה מחודשת של השווי, בדרך כלל תוך הצגת עסקאות השוואה שהשמאי לא לקח בחשבון. הסוכן והבנק יאמרו לכם אם המקרה מצדיק זאת.

צריך שמאות ברכישה במזומן?

הבנק אינו דורש אותה משום שאין הלוואה, אך קונים רבים במזומן מזמינים אותה בכל זאת כדי לקבל חוות דעת בלתי תלויה על השווי לפני הסגירה.