6 de agosto de 2026 · Bienes raíces, explicado · Blake Sherwood
¿Qué deben divulgar los vendedores en Massachusetts? La divulgación del vendedor, explicada
Datos verificados por última vez el 4 de agosto de 2026.
Massachusetts no exige a los vendedores de vivienda llenar un formulario general de divulgación de la propiedad. El estado sigue el principio de caveat emptor — en latín, “que el comprador esté alerta” — que coloca la carga de la investigación sobre el comprador. Dicho esto, los vendedores tienen obligaciones específicas y legalmente exigibles, y nunca pueden mentir cuando se les hace una pregunta directa.
Cómo funciona en Massachusetts
La mayoría de los estados entregan a los vendedores una lista de verificación de divulgación de varias páginas. Massachusetts no lo hace. Aquí, la carga recae en el comprador: debe hacer las preguntas correctas y contratar una inspección de vivienda para determinar el estado de la propiedad.
Pero caveat emptor no es un cheque en blanco. Tres reglas estrictas lo limitan en todo momento: los vendedores no pueden tergiversar afirmativamente un hecho material; no pueden ocultar activamente defectos conocidos (pintar sobre manchas de agua, esconder moho detrás del tablaroca); y vender “tal cual” (as-is) no elimina la responsabilidad por fraude o tergiversación. Los tribunales de Massachusetts han sostenido de forma constante que la cláusula “tal cual” solo significa que el vendedor no hará reparaciones — no protege a un vendedor que mintió u ocultó un problema.
¿Existe un formulario obligatorio de divulgación del vendedor en Massachusetts?
No — no existe un formulario general de divulgación exigido por el estado. Los vendedores residenciales que no se dedican profesionalmente a la venta de casas no tienen obligación de divulgación afirmativa, con una excepción: la pintura con plomo. Algunos corredores piden a los vendedores que completen una Declaración voluntaria del estado de la propiedad (Statement of Property Condition) para limitar su propia exposición, pero ese formulario no es requerido por ley.
¿Qué es caveat emptor?
Caveat emptor es la vieja regla del derecho consuetudinario — todavía vigente en Massachusetts — que coloca el deber de investigación en el comprador, no en el vendedor. En la práctica, un comprador que se salta la inspección y luego descubre una fuga en el techo generalmente no tiene reclamo legal contra el vendedor, a menos que el vendedor haya mentido o haya ocultado activamente el problema.
¿Qué debe divulgarse al vender una casa en MA?
A pesar de caveat emptor, la ley de Massachusetts impone cuatro obligaciones concretas a los vendedores.
1. Pintura con plomo (viviendas anteriores a 1978)
Bajo la ley federal y de Massachusetts, todo vendedor y cualquier agente de bienes raíces involucrado en la venta debe entregar el Aviso de Notificación de Pintura con Plomo en la Transferencia de Propiedad (Property Transfer Lead Paint Notification) a un comprador potencial antes de firmar un contrato de compraventa. Los vendedores también deben divulgar cualquier información conocida sobre plomo en la vivienda y entregar copias de cualquier informe de inspección de plomo, evaluación de riesgo o carta de cumplimiento.
La Ley de Plomo de Massachusetts (M.G.L. c. 111, §§ 189A–199B) va más allá de los mínimos federales al imponer responsabilidad estricta a los propietarios cuando un menor de seis años resulta dañado por riesgos de plomo. Las multas llegan hasta $1,000 por infracción bajo la ley estatal — y son considerablemente más altas bajo la ley federal — y una notificación mal hecha puede abrir la puerta a reclamos de protección al consumidor con daños triplicados.
2. Sistema séptico (Title 5)
Si la propiedad tiene un sistema séptico privado, el vendedor debe divulgarlo por escrito y organizar una inspección Title 5 (la inspección estatal obligatoria del sistema séptico) dentro de los dos años previos a la venta. Tanto el comprador como la junta de salud local deben recibir copias del informe. Una inspección aprobada es válida por dos años, o tres años si el sistema se bombea anualmente con comprobante documentado (310 CMR 15.301(1)). Una venta no puede cerrarse sin un informe aprobado — y si el sistema reprueba, ese resultado debe divulgarse.
3. Detectores de humo y monóxido de carbono
Este punto sorprende a muchos vendedores. La ley de Massachusetts exige que, al momento de la venta o transferencia, todas las viviendas sean inspeccionadas para verificar el cumplimiento de detectores de humo y monóxido de carbono, y que el departamento de bomberos local emita un Certificado de Cumplimiento. Es responsabilidad del vendedor obtenerlo. El certificado es válido por 60 días (M.G.L. c. 148, §§ 26F y 26F½); si el cierre se retrasa más allá de ese plazo, se requiere una nueva inspección. Programe la inspección con anticipación — muchos departamentos de bomberos tienen una agenda de dos a tres semanas.
4. Sin tergiversación activa (Capítulo 93A)
Incluso sin un deber general de divulgación afirmativa, los vendedores que ocultan a sabiendas defectos materiales ocultos pueden enfrentar demandas por tergiversación, fraude y violaciones al M.G.L. c. 93A — reclamos que pueden surgir meses o años después del cierre.
El deber del corredor va más allá del deber del vendedor
Un agente del vendedor está sujeto a un estándar más alto. Bajo 940 CMR 3.16(2), un corredor con licencia debe divulgar todos los hechos que puedan influir en la decisión de un comprador — le pregunten o no. Un corredor no puede decir medias verdades ni evitar activamente enterarse de un problema sospechado. Esto significa que un comprador que le pregunta al agente de venta sobre inundaciones, la antigüedad del techo o permisos anteriores tiene derecho a una respuesta completa y honesta, incluso si el vendedor hubiera podido guardar silencio.
Un ejemplo práctico
Imagine una casa colonial de 1965 en el North Shore con un sistema séptico privado.
| Obligación | Qué debe hacer el vendedor |
|---|---|
| Pintura con plomo | Entregar el Aviso de Notificación de Pintura con Plomo antes de firmar el contrato de compraventa |
| Title 5 | Solicitar una inspección séptica; entregar el informe aprobado al comprador y a la junta de salud |
| Detectores de humo/CO | Obtener un Certificado de Cumplimiento del departamento de bomberos (válido 60 días) |
| Preguntas directas | Responder honestamente cada pregunta del comprador o su agente |
| Ocultamiento activo | No puede pintar sobre daños por agua, esconder moho ni disimular defectos conocidos |
| Formulario general de divulgación | No se requiere — no existe un formulario estatal |
Un comprador que adquiera esta casa debería contratar una inspección de vivienda completa, hacer preguntas específicas sobre el techo, el sótano y los sistemas mecánicos, y revisar el informe Title 5 antes de firmar el contrato de compraventa.
Esta es información general, no asesoría legal ni fiscal. Consulte a un abogado o contador certificado calificado.
Fuentes: Mass.gov (Property Transfer Lead Paint Notification); MassDEP (Title 5, 310 CMR 15.000); MA Dept. of Fire Services (M.G.L. c. 148 §§ 26F, 26F½); M.G.L. c. 111 §§ 189A–199B; 940 CMR 3.16(2). Última verificación: 4 de agosto de 2026.
Preguntas frecuentes
¿Un vendedor en Massachusetts debe divulgar un sótano con filtraciones?
No automáticamente. Massachusetts es un estado de caveat emptor, así que los vendedores no tienen un deber general de ofrecer voluntariamente información sobre un sótano con filtraciones. Si un comprador pregunta directamente, el vendedor debe responder con honestidad. Un vendedor que oculta activamente daños por agua — por ejemplo, pintando sobre las manchas — puede enfrentar reclamos por fraude y bajo el Capítulo 93A.
¿Qué pasa si un vendedor no entrega el aviso de pintura con plomo?
No entregar el Aviso de Notificación de Pintura con Plomo antes de firmar el contrato de compraventa puede resultar en multas civiles de hasta $1,000 por infracción bajo la ley estatal, sanciones significativamente más altas bajo la ley federal, y posibles reclamos de protección al consumidor con daños triplicados.
¿El principio de caveat emptor también aplica al agente de bienes raíces?
No. Los agentes con licencia están sujetos a un estándar más alto que los vendedores particulares. Bajo 940 CMR 3.16(2), un corredor debe divulgar todos los hechos que puedan influir en la decisión de un comprador — le pregunten o no. Este deber aplica al agente del vendedor, al agente del comprador y a cualquier facilitador de la transacción.
¿Un vendedor puede vender una casa con un sistema séptico reprobado?
Sí, con condiciones. El vendedor debe divulgar el resultado reprobado de Title 5 al comprador y a la junta de salud local. Las partes pueden negociar quién paga la reparación, o el comprador puede retirarse. Un sistema reprobado normalmente debe repararse dentro de dos años, sin importar si la venta se concreta.
¿Tiene preguntas sobre qué debe divulgar — o qué preguntar — antes de comprar o vender en el North Shore? Con gusto conversamos con usted sobre los detalles. Contáctenos en Sherwood & Company.
