1 de septiembre de 2026 · Bienes raíces, explicado · Blake Sherwood
¿Qué es un acuerdo de representación del comprador? La representación del comprador, explicada
Datos verificados por última vez el 11 de agosto de 2026.
Un acuerdo de representación del comprador es un contrato escrito entre un comprador de vivienda y una firma de bienes raíces (brokerage) que define los servicios del agente y establece exactamente cuánto se le pagará. Crea una relación formal de representación: el agente le debe deberes fiduciarios — lealtad, confidencialidad, divulgación, obediencia, cuidado razonable y rendición de cuentas. Sin este acuerdo, un agente que le muestra una casa podría legalmente estar trabajando para el vendedor, no para usted.
Cómo funciona en Massachusetts
Massachusetts exige desde hace años una divulgación de agencia por escrito bajo 254 CMR 2.00(13). Esa divulgación le indica a quién representa el agente. Un acuerdo de representación del comprador va más allá: fija los términos de su representación y la compensación que ganará el agente.
El 17 de agosto de 2024 entraron en vigor nuevos requisitos como resultado del acuerdo de resolución (settlement) de la Asociación Nacional de REALTORS® (NAR). Dos cambios son los más relevantes para los compradores:
Acuerdo escrito antes de recorrer propiedades. Todos los participantes del MLS que trabajan con un comprador deben firmar un acuerdo por escrito antes de recorrer una vivienda. En Massachusetts, MLS PIN — el MLS dominante que atiende el área metropolitana de Boston y el North Shore — exige este acuerdo antes de que un agente envíe cualquier solicitud de visita o acompañe a un comprador a una propiedad listada. Los acuerdos verbales no satisfacen las obligaciones de divulgación de agencia de Massachusetts bajo 254 CMR 2.00(13).
La compensación debe quedar por escrito. El acuerdo escrito debe divulgar de forma visible un monto o tasa de compensación objetivamente determinable — una tarifa fija, un porcentaje o una tarifa por hora. No puede dejarse en blanco ni abierto, y debe incluir una declaración de que todas las tarifas son negociables y no están fijadas por ley.
La compensación siempre es negociable. Ninguna ley fija una tasa. Las tarifas varían según el agente, la firma de bienes raíces y la transacción.
Formularios estándar de MAR
La Asociación de REALTORS® de Massachusetts (MAR) actualizó su biblioteca de formularios estándar después del acuerdo de resolución de NAR. El actual Acuerdo Exclusivo de Representación del Comprador es el Formulario MAR 714, actualizado para dar a compradores y agentes más flexibilidad sobre el alcance de los servicios, el área geográfica, la duración y la estructura de compensación. También existe un formulario independiente de divulgación de compensación del comprador (Formulario 801) para situaciones en las que aún no hay un acuerdo de representación completo. Confirme siempre que está usando la versión vigente de la biblioteca MassForms™, ya que los números de formulario se actualizan periódicamente.
Si asiste a una casa abierta (open house) sin un acuerdo firmado, el agente de la lista presente ahí representa al vendedor. MAR desarrolló un formulario de Divulgación para Comprador No Representado específicamente para casas abiertas y visitas a las propiedades listadas por una misma firma, para informar a los compradores no representados y proteger de responsabilidad a los agentes de la lista.
Acuerdos exclusivos vs. no exclusivos
La mayoría de los acuerdos de representación del comprador en Massachusetts son exclusivos: usted se compromete a trabajar con un solo agente durante un período y un área geográfica definidos, y ese agente gana su comisión si usted compra una casa durante ese plazo — incluso si usted mismo encuentra la propiedad. Un acuerdo no exclusivo le permite trabajar con varios agentes al mismo tiempo, pero es menos común.
Revise siempre la duración del plazo. Los acuerdos sin una fecha de vencimiento definida no son vinculantes bajo la ley de Massachusetts. Un plazo de 60 a 90 días es típico para una búsqueda enfocada; los plazos más largos son negociables.
¿Tengo que firmar un acuerdo de representación del comprador antes de recorrer propiedades?
Sí — si trabaja con un agente que participa en MLS PIN, debe firmar un acuerdo por escrito antes de su primer recorrido. Esto es una condición de la membresía del agente en el MLS, no algo que él pueda omitir por su cuenta.
El acuerdo no tiene que ser un contrato exclusivo de largo plazo. Existen acuerdos breves de recorrido (touring agreements) que pueden cubrir un solo día, una sola semana o una sola propiedad, y pueden incluir una tarifa pequeña o ninguna tarifa. Si al inicio quiere mantener sus opciones abiertas, pregunte por un acuerdo de recorrido limitado antes de comprometerse a un arreglo exclusivo más largo.
¿Puedo salirme de un acuerdo de representación del comprador?
Con frecuencia sí, pero la vía depende de lo que haya firmado. Las salidas más limpias:
- Terminación mutua. La mayoría de los agentes acepta cancelar por escrito si la relación no está funcionando. Como los agentes trabajan por comisión, los compradores normalmente no deben ninguna compensación económica al terminar el acuerdo — pero revise su acuerdo específico para confirmarlo.
- Vencimiento. La opción más sencilla es dejar que el acuerdo expire. La mayoría se firma por períodos de 60 a 90 días o de seis meses.
- Por causa justificada. Puede terminar el acuerdo por mal servicio, incumplimiento de confidencialidad o incumplimiento de las responsabilidades fiduciarias.
Una cláusula que debe leer con cuidado: el período de protección (a veces llamado holdover clause). Si compra una casa que su agente le presentó dentro de una ventana definida después de que el acuerdo termina, podría seguir debiendo compensación. Lea el lenguaje de terminación y de período de protección antes de firmar.
¿Quién le paga al agente del comprador?
Bajo las reglas posteriores al acuerdo de resolución de NAR, la compensación del agente del comprador se negocia por separado del listado — ya no está incluida (bundled) en el MLS. Los vendedores ya no están obligados a anunciar una contribución para el agente del comprador en el MLS, aunque aún pueden ofrecer una como parte de la negociación de la oferta.
En la práctica, hay tres escenarios comunes:
| Escenario | Cómo funciona |
|---|---|
| El vendedor ofrece una concesión | El vendedor acuerda, en la etapa de oferta, contribuir con un monto en dólares o un porcentaje hacia la tarifa del agente del comprador, reduciendo el costo directo del comprador |
| El comprador paga directamente | El comprador paga la tarifa del agente con sus propios fondos al cierre, según lo establecido en el acuerdo de representación del comprador |
| División negociada | El comprador y el vendedor dividen la tarifa como parte de la negociación de la oferta |
Los pagos pueden provenir del vendedor, del comprador o de una combinación — esta flexibilidad ahora se aborda en el Contrato de Compra y Venta (Purchase and Sale Agreement). Si el vendedor no ofrece nada, su acuerdo determina lo que usted debe.
Un ejemplo práctico
Suponga que busca una casa en Beverly con un precio cercano a $650,000. Firma un acuerdo exclusivo de representación del comprador por 90 días, con una tasa de 2.5% del precio de compra — una tarifa acordada de $16,250.
- Si el vendedor ofrece una concesión de 2.5%: Las ganancias del vendedor cubren la tarifa de su agente. Usted no paga nada adicional al cierre por la representación.
- Si el vendedor ofrece una concesión de 2%: El vendedor cubre $13,000. Su acuerdo le exige cubrir el faltante de $3,250.
- Si el vendedor no ofrece nada: Usted debe los $16,250 completos a su agente al cierre, aparte de su enganche y otros costos de cierre.
Por eso es importante leer con cuidado la cláusula de compensación — y pedirle a su agente que repase cada escenario — antes de empezar a recorrer propiedades.
Qué revisar antes de firmar
Cuatro puntos que debe verificar en cualquier acuerdo de representación del comprador:
- Plazo y geografía. ¿Cuánto dura y cubre todo el estado o solo ciertos pueblos?
- Monto de la compensación. ¿Es una tarifa fija, un porcentaje o por hora? ¿Qué pasa si el vendedor contribuye menos?
- Cláusula de terminación. ¿Puede cancelar con aviso por escrito? ¿Hay una tarifa por terminación anticipada?
- Período de protección. ¿Por cuánto tiempo después de terminado el acuerdo puede el agente seguir reclamando una tarifa por una casa que le presentó?
Si algo de esto es vago o falta, pida una aclaración por escrito antes de firmar.
Esta es información general, no asesoría legal ni fiscal. Consulte a un abogado o contador calificado.
Última verificación: 2026-08-11. Las reglas del acuerdo de resolución de NAR y los requisitos de formularios de MAR son un área en evolución — confirme los números de formulario vigentes y cualquier actualización de la Junta de Registro (Board of Registration) con el equipo de cumplimiento de su firma de bienes raíces antes de basarse en citas de formularios específicos.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un acuerdo de representación del comprador?
Un acuerdo de representación del comprador es un contrato escrito entre un comprador de vivienda y una firma de bienes raíces que define los servicios del agente y fija la compensación que este ganará. Crea una relación fiduciaria formal, lo que significa que el agente está legalmente obligado a poner primero los intereses de usted.
¿La ley de Massachusetts exige un acuerdo de representación del comprador?
La ley de Massachusetts no exige por sí sola que un comprador firme un acuerdo de representación completo antes de recorrer propiedades, pero MLS PIN — el MLS dominante del North Shore y el área de Boston — exige que los agentes tengan un acuerdo escrito firmado antes de mostrar cualquier propiedad listada. El resultado práctico es que usted deberá firmar algo antes de su primer recorrido con un agente participante.
¿El vendedor puede seguir pagando a mi agente comprador?
Sí. El vendedor puede ofrecer una concesión como parte de la negociación de la oferta para cubrir todo o parte de la tarifa de su agente. Los vendedores ya no están obligados a anunciar esto en el MLS, pero sigue negociándose en la etapa de oferta en muchas transacciones de Massachusetts.
¿Qué pasa si encuentro una casa por mi cuenta mientras tengo un acuerdo de representación exclusiva vigente?
Bajo la mayoría de los acuerdos exclusivos, su agente sigue teniendo derecho a su tarifa si usted compra una propiedad durante el plazo del acuerdo — incluso una que haya encontrado usted mismo. Lea con cuidado el lenguaje de exclusividad de su acuerdo, y pregunte a su agente cómo se maneja este escenario antes de firmar.
