13 de octubre de 2026 · Bienes raíces, explicado · Blake Sherwood
¿Qué es la agencia dual? Agencia dual vs. agencia designada en Massachusetts, explicado
Datos verificados por última vez el 24 de septiembre de 2026.
La agencia dual ocurre cuando un mismo agente de bienes raíces — o una misma firma — representa tanto al comprador como al vendedor en la misma transacción. En Massachusetts, la agencia dual es legal, pero solo con el consentimiento informado y por escrito de ambas partes, obtenido antes de que la relación de agencia dual se establezca. Debido a que un agente no puede defender plenamente a dos partes a la vez, el estado también reconoce una alternativa práctica llamada agencia designada, que es la que usa hoy la mayoría de las firmas.
Cómo funciona en Massachusetts
Las relaciones de agencia en Massachusetts se rigen por M.G.L. Chapter 112, Sections 87AAA through 87DDD½, con reglas del día a día en 254 CMR 3.00, aplicadas por el Board of Registration of Real Estate Brokers and Salespersons.
Lo primero que notará en cualquier transacción en Massachusetts es el formulario de Divulgación Obligatoria de la Relación entre el Agente de Bienes Raíces y el Consumidor (Mandatory Licensee-Consumer Relationship Disclosure). El agente debe entregar este aviso en la primera reunión personal para hablar de una propiedad específica — no en la etapa de la oferta. El formulario no es un contrato; es una divulgación para su protección. Las casas abiertas (open houses) están exentas del requisito de formulario individual por escrito: un letrero visible o una hoja de información distribuida que divulgue la relación de agencia preexistente cumple con 254 CMR 3.00 para los asistentes a una casa abierta. Una visita privada, en cambio, sí activa la divulgación completa por escrito.
El formulario explica seis relaciones posibles:
| Relación | A quién representa | ¿Deberes fiduciarios completos? | ¿Defensa en la negociación? |
|---|---|---|---|
| Agente del vendedor | Solo al vendedor | Sí | Sí, para el vendedor |
| Agente del comprador | Solo al comprador | Sí | Sí, para el comprador |
| Agente designado del vendedor | Solo al vendedor (dentro de una firma) | Sí | Sí, para el vendedor |
| Agente designado del comprador | Solo al comprador (dentro de una firma) | Sí | Sí, para el comprador |
| Agente dual | Ambas partes — de forma neutral | Limitados | No |
| Facilitador | Ninguna de las partes | Ninguno | No |
¿Es legal la agencia dual en Massachusetts?
Sí — la agencia dual es legal en Massachusetts, pero solo con el consentimiento informado y por escrito tanto del comprador como del vendedor, obtenido antes de que la relación se establezca. La agencia dual no divulgada es ilegal, y la falta de ese consentimiento le da a cualquiera de las partes motivos para rescindir la transacción.
Una vez que la agencia dual está en vigor, el papel del agente cambia por completo. Un agente dual debe mantenerse neutral: no puede decirle al comprador cuál es el precio mínimo del vendedor, ni decirle al vendedor cuánto está dispuesto a pagar el comprador. Los deberes de lealtad, divulgación total y obediencia a instrucciones legales quedan limitados — pero el deber de confidencialidad y el deber de rendir cuentas sobre los fondos se mantienen.
El consentimiento puede otorgarse en un contrato de representación (listing agreement), en un acuerdo de representación del comprador (buyer agency agreement), o en un formulario de consentimiento independiente. Si el consentimiento se obtiene antes de identificar una propiedad específica, también debe entregarse por separado un Aviso de Agencia Dual (Notice of Dual Agency) después de que se le muestre por primera vez al comprador la propiedad listada y antes de que las partes firmen un contrato de compra por escrito.
¿Qué es la agencia designada?
La agencia designada permite que una firma asigne un agente para representar al vendedor y a otro agente distinto, dentro de la misma oficina, para representar al comprador — de modo que cada cliente tiene un verdadero defensor que le debe deberes fiduciarios completos, en lugar de la neutralidad que exige la agencia dual.
Aquí está el matiz legal clave: cuando una firma designa agentes para ambos lados, se presume que el corredor a cargo (managing broker) es un agente dual y permanece neutral — pero su agente individual no lo es. El conocimiento que su agente tiene de su situación no se transmite al otro lado de la oficina; la información que conoce o adquiere un agente designado no se le imputa al corredor que lo designó ni a otros agentes afiliados.
Ejemplo práctico del North Shore
Imagine a North Shore Realty. La Agente A tiene la representación de venta de una casa colonial en Salem. El Agente B, en la misma firma, representa a un comprador que quiere hacer una oferta por esa propiedad.
Bajo la agencia designada: la Agente A representa al vendedor con lealtad plena; el Agente B representa al comprador con lealtad plena. Se presume que el corredor a cargo es un agente dual y permanece neutral. Ambos clientes firman un consentimiento de agencia designada y cada uno cuenta con un verdadero defensor.
Bajo la agencia dual verdadera: la Agente A representa a ambas partes. La Agente A no puede asesorar a ninguna de las partes sobre estrategia de precio, no puede compartir con el comprador la motivación del vendedor, ni compartir con el vendedor el límite máximo del comprador. Ambos clientes firman un consentimiento de agencia dual. Ninguno de los dos clientes tiene un verdadero defensor.
La agencia designada es casi siempre el mejor resultado para ambas partes.
¿Qué es un facilitador?
Un facilitador — a veces llamado no agente o corredor de transacción (transaction broker) — ayuda a un comprador, a un vendedor, o a ambos, sin representar a ninguna de las partes en una capacidad fiduciaria. Un facilitador debe actuar honestamente y divulgar los defectos materiales conocidos, pero no debe lealtad ni confidencialidad a menos que se acuerde específicamente por escrito. Los facilitadores son relativamente poco comunes en las transacciones residenciales; a la mayoría de los compradores y vendedores les conviene más un agente designado.
¿Debo aceptar la agencia dual?
Para la mayoría de los compradores y vendedores, aceptar la agencia dual verdadera significa renunciar a la lealtad total de su agente. Aun así, la decisión es suya. Puede ser manejable cuando ambas partes tienen experiencia, la transacción es sencilla, y ambos lados cuentan con asesoría legal independiente que revisa el Contrato de Compraventa (Purchase and Sale Agreement). Massachusetts es un estado donde el cierre lo conduce un abogado, así que un abogado de bienes raíces estará involucrado en cualquier transacción con hipoteca, sin importar lo demás.
Antes de firmar un consentimiento de agencia dual, hágase tres preguntas: ¿Sé qué precio estoy dispuesto a aceptar o a pagar, y me siento cómodo sabiendo que mi agente no puede ayudarme a negociar hacia esa cifra? ¿Tengo un abogado de bienes raíces que pueda revisar el Contrato de Compraventa? ¿Existe una opción de agencia designada disponible — es decir, podría representarme un agente distinto en la misma firma? Si la respuesta a esta última pregunta es sí, la agencia designada es casi siempre la opción más clara.
Preguntas frecuentes
¿Puede un mismo agente representar tanto al comprador como al vendedor en Massachusetts?
Sí, pero solo con el consentimiento informado y por escrito expreso de ambas partes, obtenido antes de firmar cualquier oferta de compra. Sin ese consentimiento por escrito, la agencia dual es ilegal según M.G.L. Chapter 112 y 254 CMR 3.00.
¿Qué pasa si me niego a firmar el formulario de divulgación de agencia?
El agente debe anotar su negativa por escrito, con la fecha y el método de entrega. Su negativa no anula la transacción, pero usted avanza sin un registro claro de qué relación se estableció — lo cual no le conviene.
¿Es lo mismo la agencia designada que la agencia dual?
No. En la agencia designada, dos agentes distintos le deben deberes fiduciarios completos a su propio cliente. En la agencia dual, un solo agente representa a ambas partes y debe mantenerse neutral. Se presume que el corredor a cargo en un arreglo de agencia designada es un agente dual, pero su agente individual no lo es.
¿Qué debe mantener confidencial un agente dual?
Un agente dual debe mantener separada la información confidencial de cada parte — no puede decirle al comprador que el vendedor aceptará menos del precio de lista, ni decirle al vendedor el monto máximo que el comprador pagará. El deber de confidencialidad se mantiene incluso cuando la defensa plena no aplica.
¿Tiene preguntas sobre las relaciones de agencia antes de comenzar su búsqueda o de poner su casa en venta? Comuníquese con el equipo de Sherwood & Company — con gusto le explicamos cómo funciona la representación y qué arreglo tiene sentido para su situación.
Última verificación: 2026-09-24. Las reglas de agencia citadas provienen de M.G.L. Chapter 112, Sections 87AAA–87DDD½ y 254 CMR 3.00, publicadas por el Board of Registration of Real Estate Brokers and Salespersons de Massachusetts. El texto de la ley se confirmó vigente al 1 de enero de 2025 (Findlaw); no aparecen enmiendas a las secciones de agencia del Capítulo 112 en la tabla legislativa de mass.gov hasta la fecha de publicación de esta nota.
