22 de octubre de 2026 · Respuestas locales · Blake Sherwood
Cómo comprar una casa en Salem, MA: guía paso a paso para 2027
Datos verificados por última vez el 22 de octubre de 2026.
Comprar una casa en Salem, MA toma entre 60 y 90 días, desde la oferta aceptada hasta el cierre. Dos características sorprenden a la mayoría de los compradores que vienen de fuera del estado: una Oferta de Compra legalmente vinculante que compromete a ambas partes antes de firmar el contrato formal, y un abogado con licencia en Massachusetts que debe conducir el cierre. El precio medio de venta de una vivienda unifamiliar es de $722,500 — un aumento del 4.3% en el último año (Sherwood & Company, MLS vía Lofty, 21 de octubre de 2026) — y con solo 54 listados activos en el mercado del North Shore, los compradores preparados ganan con más frecuencia. Presupueste entre 2% y 5% del precio de compra para costos de cierre, además de su pago inicial.
El mercado de Salem en números simples
Salem se encuentra en el condado de Essex, a unas 16 millas al norte de Boston, con tren de cercanías hacia North Station y un parque de viviendas que va desde multifamiliares victorianas cerca del centro hasta casas coloniales en McIntire, Mack Park y Woodville.
| Indicador | Cifra actual | Variación anual |
|---|---|---|
| Precio medio de venta | $722,500 | +4.3% |
| Precio por pie cuadrado | $417 | +1.2% |
| Días medios en el mercado | 56.5 días | +7.5 días |
| Listados activos | 54 | — |
| Casas vendidas (últimos 12 meses) | 148 | +19.4% |
Fuente: datos de mercado de Sherwood & Company (MLS vía Lofty), 21 de octubre de 2026.
Los precios siguen subiendo, pero las casas permanecen en el mercado alrededor de una semana más que el año pasado — lo que da a los compradores un poco más de margen para negociar. Cincuenta y cuatro listados activos siguen siendo una oferta reducida, así que no puede darse el lujo de llegar sin preparación.
Cómo comprar una casa en Salem, MA: nueve pasos
- Obtenga la pre-aprobación. Un prestamista revisa sus documentos de ingresos, crédito y activos, y emite un compromiso por escrito. Los vendedores de Salem suelen descartar ofertas que solo cuentan con una carta de pre-calificación. Vea pre-aprobación vs. pre-calificación, explicado.
- Firme un acuerdo de representación del comprador. Desde agosto de 2024, los agentes de Massachusetts deben tener un acuerdo firmado antes de mostrarle una casa. Lea acuerdo de representación del comprador, explicado antes de sentarse con un agente.
- Visite propiedades y haga una oferta. Presente la Oferta de Compra (OTP) — un contrato legalmente vinculante en el momento en que ambas partes la firman. Incluya su contingencia de inspección, su contingencia de financiamiento y la fecha de cierre propuesta. Su agente la redacta; su abogado debe revisarla primero.
- Inspección de la vivienda (días 1–7). Prográmela dentro de la ventana de contingencia — típicamente de cinco a siete días hábiles. Las casas más antiguas de Salem a menudo revelan cableado knob-and-tube (un cableado antiguo de perillas y tubos), tanques de aceite envejecidos o pintura con plomo. Los vendedores de casas anteriores a 1978 deben proporcionar una declaración sobre pintura con plomo. Bajo 760 CMR 74.00 (vigente desde el 15 de octubre de 2025), los vendedores no pueden condicionar la aceptación de la oferta a que usted renuncie a la inspección.
- Firme el Contrato de Compraventa (días 10–14). El P&S lo redacta el abogado del vendedor, lo negocia el suyo, y sustituye a la OTP. Usted transfiere por cable un depósito mayor al firmar — comúnmente el 5% del precio de compra (~$36,125 en una casa de $722,500) — que se mantiene en garantía (escrow). Si incumple sin una contingencia válida, lo pierde.
- Suscripción y avalúo. Su prestamista ordena el avalúo y comienza la suscripción (underwriting). La fecha límite de la contingencia hipotecaria — típicamente 30 a 45 días desde la OTP — es la fecha para la cual necesita un compromiso de préstamo por escrito, o puede retirarse recuperando su depósito.
- Búsqueda de título y revisión del abogado. Su abogado de cierre investiga el título en el Southern Essex District Registry of Deeds, revisando al menos 50 años atrás. Su abogado también prepara una Declaración de Homestead (M.G.L. c. 188) — $35 por inscribirla — que protege hasta $500,000 de patrimonio frente a la mayoría de los reclamos de acreedores sin garantía.
- Recorrido final. Confirme que la casa está en las condiciones acordadas y que las reparaciones negociadas están completas.
- Cierre. Comprador, vendedor y abogados firman en una misma mesa; se transfieren los fondos; se inscribe la escritura. Planee de una a dos horas. Usted sale con las llaves.
¿Qué es la Oferta de Compra de Massachusetts y en qué se diferencia de un Contrato de Compraventa?
La Oferta de Compra es el primer contrato escrito — más corto, se presenta rápidamente, y es legalmente vinculante en el momento en que ambas partes la firman. El Contrato de Compraventa llega de 10 a 14 días después, tras las inspecciones y la revisión del abogado; sustituye a la OTP y rige la transacción hasta el cierre. La distinción fundamental respecto a la mayoría de los demás estados: la OTP no es una carta de intención. Bajo McCarthy v. Tobin (429 Mass.), si la OTP contiene todos los términos esenciales, un vendedor que se retira puede enfrentar una demanda por cumplimiento específico. Asegúrese de que sus contingencias queden escritas en la OTP — no las deje para el P&S.
¿Necesito un abogado de bienes raíces para comprar una casa en Salem, MA?
Sí. Massachusetts es un estado donde el cierre lo conduce un abogado, y cualquier cierre que involucre una hipoteca debe ser realizado por un abogado de bienes raíces con licencia en Massachusetts — un requisito que proviene del fallo de 2011 de la Corte Judicial Suprema en REBA v. NREIS. Su abogado revisa el P&S, investiga el título en el Southern Essex Registry, prepara los documentos de cierre y asiste al cierre. La mayoría de los compradores de Salem contratan a su propio abogado en lugar de depender del abogado del prestamista, porque el abogado del prestamista representa al prestamista, no a usted. Las tarifas fijas suelen oscilar entre $800 y $1,500, según el despacho y la complejidad de la transacción.
¿Cuánto cuestan los costos de cierre al comprar una casa en Salem, MA en 2027?
Los costos de cierre del comprador en Massachusetts suelen oscilar entre el 2% y el 5% del precio de compra. Sobre la mediana de $722,500 de Salem, eso equivale aproximadamente a entre $14,450 y $36,125. Aquí hay un estimado detallado y realista con 10% de pago inicial:
| Concepto de costo | Rango estimado | Notas |
|---|---|---|
| Originación y suscripción del prestamista | $3,000 – $6,500 | Varía según el prestamista |
| Avalúo | $500 – $750 | Requerido por el prestamista |
| Inspección de la vivienda | $500 – $700 | Muy recomendable |
| Honorarios del abogado del comprador | $800 – $1,500 | Obligatorio en MA |
| Búsqueda y examen de título | $300 – $600 | A menudo incluido en los honorarios del abogado |
| Seguro de título del prestamista | $800 – $2,000 | Requerido por el prestamista |
| Seguro de título del propietario | $1,500 – $3,500 | Opcional pero muy recomendable |
| Inscripción de la escritura (Registro Essex South) | $155 fijo | Según el arancel del condado de Essex |
| Inscripción de la hipoteca (Registro Essex South) | $205 fijo | Según el arancel del condado de Essex |
| Inscripción de la Declaración de Homestead | $35 fijo | Muy recomendable |
| Impuestos de propiedad prepagados (1–4 meses) | $900 – $3,600 | Tasa FY2026 de Salem: $10.78/$1,000 |
| Seguro de vivienda prepagado (12 meses) | $1,200 – $2,400 | Se paga el año completo al cierre |
Tasa de impuesto residencial de Salem: $10.78 por cada $1,000 de valor tasado (FY2026, City of Salem Assessors / MA Division of Local Services). Factura promedio para una vivienda unifamiliar: $7,285. Salem también cobra un recargo del 1% por la Community Preservation Act. La tasa FY2027 suele ser certificada por el City Council en diciembre de 2026; verifique la cifra actualizada en salemma.gov antes del cierre.
El impuesto de traspaso (deed excise) — $4.56 por cada $1,000 bajo M.G.L. c. 64D § 1 — por costumbre lo paga el vendedor, pero es negociable. En una venta de $722,500, eso equivale a $3,294.60. Para un estimado personalizado, use nuestra calculadora de costos de cierre del comprador.
Programas para compradores por primera vez que vale la pena conocer
MassHousing ofrece tres niveles de asistencia para el pago inicial, todos los cuales requieren una primera hipoteca de MassHousing y un curso de educación para compradores de vivienda. Los compradores que ganan menos del 60% del ingreso medio del área (AMI) califican para hasta $30,000 como un segundo préstamo diferido al 0%, que se reembolsa solo cuando vende, refinancia o liquida su primera hipoteca. Los compradores que ganan entre el 60% y el 80% del AMI pueden acceder a hasta $25,000 amortizables al 2%; los que ganan entre el 80% y el 135% del AMI, hasta $25,000 amortizables al 3%. Los límites de ingreso llegan hasta $205,335 para hogares del este de Massachusetts. Verifique los niveles vigentes y la disponibilidad de fondos en masshousing.com antes de bloquear su tasa — los términos cambian. El ONE Mortgage Program, a través de Massachusetts Housing Partnership, es una opción separada: 3% de pago inicial, sin seguro hipotecario privado, y tasas por debajo del mercado para compradores por primera vez que califican por ingreso.
Qué hacer a continuación
Obtenga la pre-aprobación, firme un acuerdo de representación del comprador y empiece a visitar propiedades con un presupuesto claro. Con 56.5 días medios en el mercado, Salem le da un poco más de margen que hace dos años — pero 54 listados activos significan que no puede actuar con lentitud cuando aparece la casa adecuada. Trabajo con compradores en Salem y en todo el North Shore cada semana. Comuníquese a través de nuestro formulario de contacto para compradores y le responderé el mismo día.
Salem es un estado de comprador precavido (caveat emptor) con excepciones importantes para la pintura con plomo (casas anteriores a 1978), el sistema séptico Title 5, y M.G.L. c. 93A. Para más información sobre lo que ocurre en la mesa de cierre, vea el cierre, explicado.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo toma comprar una casa en Salem, MA?
Desde la oferta aceptada hasta el cierre, planee entre 60 y 90 días en una transacción financiada típica. El P&S se firma aproximadamente entre 10 y 14 días después de la OTP; la suscripción y la búsqueda de título ocupan las semanas restantes. Los compradores de contado a veces pueden cerrar en 30 días.
¿Qué depósito necesito al hacer una oferta por una casa en Salem?
La mayoría de los vendedores esperan alrededor de $1,000 en la Oferta de Compra, y luego el 5% del precio de compra en el P&S — aproximadamente $36,125 en una casa de $722,500. Ese dinero se mantiene en garantía (escrow) y se aplica al cierre; si incumple sin una contingencia válida, lo pierde.
¿Massachusetts exige una inspección de vivienda al comprar una casa?
Una inspección de vivienda no es legalmente obligatoria, pero es muy recomendable — especialmente en Salem, donde gran parte del parque de viviendas es anterior a 1950. Bajo 760 CMR 74.00, los vendedores no pueden condicionar la aceptación de la oferta a que usted renuncie a la inspección. Presupueste entre $500 y $700 para una inspección estándar de una vivienda unifamiliar en el área de Salem.
¿Es Salem, MA un buen lugar para comprar una casa en 2027?
Los fundamentos de Salem son sólidos: tren de cercanías hacia North Station, un centro caminable, fuerte demanda de alquiler, y 148 casas vendidas en los últimos 12 meses — un aumento del 19.4% respecto al año anterior. La contrapartida es un inventario limitado (54 listados activos) y una tasa de impuesto residencial de $10.78 por cada $1,000 (FY2026), que produce una factura promedio de $7,285 al año para una vivienda unifamiliar. Para los compradores que planean quedarse cinco años o más, Salem ha recompensado la paciencia de manera constante.
